"The Big Short" هو فيلم عن الانهيار الاقتصادي في عام 2008 والذي أشعله سوق الإسكان غير المستقر. في ذلك ، يروي ريان جوسلينج كيف أن البنوك قدمت بشكل غير مسؤول وبصورة عشوائية قروضاً للأشخاص الذين لا ينبغي أن يكونوا مؤهلين بالتأكيد لشراء المنازل. لم يكلف مصرفيي الرهن العقاري عن التأكد من أن المشترين سيكونون قادرين على سداد قروضهم العقارية لأنه في ذلك الوقت ، قام هؤلاء المصرفيون كثيرا من المال بيع الممتلكات إلى حد كبير لمن.
ربما أغلقت فقاعة الإسكان بشكل كبير للغاية ، ولكن النقطة المهمة هي أن "الكبار الكبير" علمني أنه لن يكون من السهل أبدًا شراء منزل بعد فترة الكساد العظيم.
من أجل شراء منزل ، يجب محاذاة جميع نجوم المال. تحتاج إلى أن يكون المال المحفوظ ، بالنسبة للمبتدئين. مثل ، الكثير منه. يجب أن تثبت أنك ستكون قادرًا على الدفع رهن كل شهر ، وهذا يعني دليل على الدخل.
أثناء عملية شراء منزل ، سيتعين عليك إرسال جميع الأوراق المالية التي ترسلها إليك حرفيًا لديك ، بما في ذلك البيانات المصرفية الخاصة بك ، والإقرارات الضريبية ، أي نوع من الديون لديك ، جنبا إلى جنب مع جميع حسابات التوفير الخاصة بك ، بما فيها
401ks. يجب أن يعلم ضابط القرض أنك مؤهل مالياً لشراء منزل حتى تحصل على موافقة مسبقة للقيام بذلك ، وهذا أمر منطقي.من المرجح أنك ستقترض مئات الآلاف من الدولارات من أحد المقرضين ، وسوف يقومون بذلك يجب أن تعرف أنك ستدفع لهم (العودة إلى "The Big Short" ، لا أحد يريد أن يحدث عام 2008 في كل مكان مرة أخرى). ولكن ماذا لو كان لديك سوء الائتمان؟
أ درجة سوء الائتمان ليس من الصعب الحصول عليها. هناك عدد قليل من مدفوعات بطاقات الائتمان التي لم يتم الرد عليها ، وسيسجل الحصول على درجاتك بسهولة (تبقى المدفوعات المفقودة على رصيدك حتى سبعة سنوات) ، ويمكن أن تظل على هذا النحو لفترة ، خاصة إذا كان لديك مبلغ كبير من الديون ، أو مبلغ كبير من الائتمان استفسارات.
ما هي درجة سوء الائتمان بالضبط؟ 300-629 تعتبر "سيئة" ، 630-689 "عادلة" ، 690-719 "جيدة" ، و 720-850 "ممتازة". لذا ، ماذا تفعل بالضبط إذا كنت في النطاق "السيئ"
على الرغم من أن ذلك يعتمد على السوق ونوع القرض الذي تحصل عليه ، إلا أنك تحتاج إلى ذلك درجة الائتمان ما لا يقل عن 580 (من أجل الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - المزيد حول هذا في قليلا). إذا كنت تتطلع إلى الحصول على قرض تقليدي ، فستحتاج إلى درجة ائتمان لا تقل عن 620.
وفقا لخبراء العقارات ، هذا يعتمد على وضعك. من المؤكد أن سوء الائتمان لن يسهل شراء منزل ، لكنه ليس دائمًا عقبة في الصفقات.
لويس أدلر ، المؤسس المشارك لـ REAL New York، ينصح أنه حتى مع سوء الائتمان ، يمكنك إظهار المقرض أنك جاد. يقول أدلر لـ Apartment Therapy: "عند التعامل مع محاولة شراء منزل بائتمان رديء ، أول شيء أنا أنصح هو البدء في الادخار مقابل دفعة أولى ، لأن هذا يدل على المقرضين كنت جادا في شراء منزل. "
ويضيف: "إذا كان لديك درجة ائتمانية سيئة ، فربما تحتاج إلى الحصول على دفعة أولى أكبر ، لأنها قد تساعدك في الحصول على معدل رهن أفضل".
ومع ذلك ، تعني درجة الائتمان الأقل أنك ستدفع على الأرجح معدل فائدة أعلى على رهنك العقاري. أخبرت بياتريس دي جونج ، خبير اتجاهات المستهلك في أوبندور ، Apartment Therapy: "من المهم أن تعرف أن الاضطرار إلى دفع سعر فائدة أعلى يعني أن فاتورة الرهن العقاري الشهرية أعلى. قد يعني هذا أنه في النهاية ، ستكون مؤهلاً لتحمل تكلفة أقل من شخص لديه معدل فائدة أقل. "
يريد المقرضون عادةً دفعة مقدمة بنسبة 20 بالمائة بغض النظر عن شكل درجة الائتمان الخاصة بك - إذا أمكنك الحصول على أكثر من 20 بالمائة ، فإن الاحتمالات ستكون في صالحك. وسيط بيل Kowalczuk في واربورغ العقارات يقول: "كلما زادت الأموال التي ترغب في دفعها ، زادت إمكانية الحصول على هذا القرض. مع المزيد من الأموال ، يعرف المقرض أنك أقل عرضة للانسحاب لأنك تملك حصة أكبر في العقار ".
بناءً على القرض ، قد تكون قادرًا على شراء منزل به ائتمان سيئ و 20٪ كدفعة مقدمة - لكن من المرجح أن تدفع سعر فائدة أعلى.
الجواب القصير؟ من غير المحتمل شراء منزل بائتمان رديء و أي بانخفاض المال. تقارير Kowalczuk ، "شراء منزل مع سوء الائتمان وليس أسفل المال لن يكون ممكنا اليوم. لقد انتهت الأزمة المالية / السكنية لعام 2008 منذ فترة طويلة ولا يرغب المقرض في العودة إلى هناك. "
وظيفة عالية الأجر لا تعني أن المقرض سوف يغض الطرف عن درجة الائتمان الخاصة بك. ولكن هذا لا يعني ذلك يمكنك العمل على درجة الائتمان الخاصة بك أسرع قليلا. يقول أدلر: "إذا كان لديك ائتمان سيء ولكن دخلك جيد ، فمن الأفضل أن تبدأ في إعادة بناء رصيدك ، مما يعني دفع جميع فواتيرك في الوقت المحدد ودفع أي دين. سيوفر هذا تاريخ ائتماني أكثر إيجابية بالنسبة لك ".
ل قرض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) هو أفضل برنامج لأولئك الذين يعانون من سوء الائتمان. هذا هو الرهن العقاري المدعومة والمؤمن من قبل الحكومة. كثير من مشتري المنازل لأول مرة يحصلون على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لأن الكثير منهم غير قادرين على تقديم 20 في المئة دفعة أولى. مع قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يمكن لمشتري المنازل المحتملين اقتراض ما يصل إلى 96.5 في المئة من قيمة المنزل ، مما يجعل من الممكن للمشتري أن يخمد 3.5 في المئة فقط.
أدنى درجة ائتمان يمكن أن تكون مؤهلاً للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي 500 - لكنك لن تحصل على نفس النوع من مزايا الدفعة المقدمة المنخفضة التي يحصل عليها المقترضون الذين لديهم درجات ائتمان أعلى. ستحتاج إلى درجة ائتمان لا تقل عن 580 من أجل خفض نسبة الفائدة إلى 3.5 في المائة فقط. بفضل درجة الائتمان ما بين 500-579 ، ستظل بحاجة إلى الحصول على 10 في المائة كدفعة مقدمة.
من الواضح أنه لا يوجد شيء مثل وجبة غداء مجانية (شكرًا لك ، صف اقتصاديات المدارس الثانوية): إذا كنت تخرج قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، عليك دفع قسط تأمين على الرهن العقاري ، والذي اعتبارًا من 2019 يمثل 1.75 بالمائة من القرض كمية.
إذا كنت من مشتري المنازل لأول مرة بائتمان رديء ، فإن أفضل طريق يمكنك اتباعه هو البحث عن قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وهو مصمم للمشترين لأول مرة ، والأشخاص الذين لا يستطيعون القيام بدفع مقدم بنسبة 20 في المائة ، والذين لديهم ائتمان سيئ درجات.
ولكن كما هو مذكور أعلاه ، ستحتاج (على أقل تقدير) إلى 500 درجة ائتمانية للحصول عليها أي فوائد قروض إدارة الإسكان الفدرالية. ولكن إذا كنت من مشتري المنازل لأول مرة بائتمان رديء ووظيفة ذات رواتب عالية ، فقد ترغب في النظر في أي من تحديد درجة الائتمان الخاصة بكأو تقديم دفعة أولى أعلى ، إن أمكن.
كان برنامج الأمل لأصحاب المنازل نوعًا من برنامج إعادة التمويل الذي تم تصميمه للمساعدة في منع أصحاب المنازل المؤهلين من عدم القدرة على سداد قروضهم العقارية. لقد نشأت بعد أزمة الإسكان في عام 2008 وكان الهدف منها مساعدة الناس على فقد منازلهم ، وانتهت في عام 2011.
وفقًا لموقع FHA.com ، برنامج الأمل لأصحاب المنازل كان برنامج إعادة التمويل لأولئك الذين كانوا مؤهلين للقيام بذلك. بدلاً من إجبارهم على حبس الرهن على منازلهم ، تمكن أصحاب المنازل من إعادة تمويل منازلهم حتى يتمكنوا من دفع رهن عقاري بأسعار معقولة.
كنت مؤهلاً إذا كان رهنك مؤرخًا في أو قبل 1 يناير 2008 ، ولم تتخلف عن سداد القرض الخاص بك عن قصد ، ولم يكن لديك عدة قروض على المنازل ولم ترتكب أي احتيال.
عندما اشتركت في Hope for أصحاب المنازل ، اشتركت أيضًا في برنامج مشاركة الأسهم (حقوق الملكية) هو ما تبقى بين مبلغ القرض الذي حصلت عليه أصلاً في منزلك وقيمة ذلك). وفقًا لموقع FHA.com ، إذا انتهى بك الأمر إلى بيع أو إعادة تمويل منزلك ، فسيتعين عليك مشاركة أي أسهم مع FHA. كلما طال انتظارك للبيع أو إعادة التمويل ، قل عدد الأسهم التي حصلت عليها الحكومة.
إذا كان لديك ائتمان سيء وتمكنت من العثور على شريك مشارك في قرض منزلك ، فقد يساعدك ذلك إذا كان لكلاهما مرتبات جيدة ، وفقًا لكوالتشوك. ومع ذلك ، فإن هذا يعني أنه إذا لم تتمكن من دفع رهنك العقاري ، فسيكون المشارك المشارك هو المسؤول عن ذلك.
يقول De Jong لـ Apartment Apartment Therapy: "في حين أنه من الممكن إضافة أحد المشاركين في رهنك العقاري ، إلا أنه طلب كبير من شخص ما لأنه سيكون على وشك الدفع إذا لم تتمكن من الدفع".
في نهاية اليوم ، ليس من المستحيل شراء منزل بائتمان رديء - حتى أزمة ما بعد الإسكان. في حين أنه من المستحسن بالتأكيد (ومن المفيد على المدى الطويل) أن تحاول العمل وفقًا لدرجة الائتمان الخاصة بك قبل النظر في شراء منزل ، لا يزال لديك خيارات إذا كان ذلك غير ممكن.
حتى مع وجود درجة ائتمانية جيدة ، ستظل بحاجة إلى القفز من خلال الأطواق التي لا نهاية لها على ما يبدو خلال عملية شراء المنزل حتى تكون مؤهلاً - لكن في النهاية ، هذا شيء جيد! منذ ركود عام 2008 ، أصبح المقرضون أكثر حرصًا في تحديد من يقدمون قروضًا ، مما يجعل من غير المحتمل أن نشهد انهيارًا اقتصاديًا آخر. الآن ، فقط أدعي ريان جوسلينج روى لك هذا المقال بأكمله.