أنت تعرف أنك تريد شراء منزل - لست متأكدًا من أين تبدأ. ولا عجب في ذلك: يمكن أن يكون شراء منزلك الأول عملية تخويف طويلة مليئة بالأشياء الفادحة مثل الرياضيات والمستندات القانونية والمنافسة الشديدة. لكن لا تخف: فالمشترين لأول مرة مثلك يقومون بذلك طوال الوقت ، وسنرشدك خلال هذه العملية.
أولاً ، عليك التأكد من أنك عاطفيًا وماليًا على استعداد لشراء منزل. نأمل أن تكون قد قضيت السنوات القليلة الماضية في الحصول على نفسك على أساس مالي قوي - وهذا يعني كسب دخل ثابت ، توفير ما يصل إلى دفعة أولى ، وتحسين الائتمان الخاصة بك حتى تتمكن من التأهل للحصول على قرض عقاري.
لا يوجد أي ضرر من النزول في المنازل المفتوحة قبل أن تكون مستعدًا رسميًا للشراء ، لمجرد الشعور بالسوق وما تحب وما لا يعجبك. ولكن بمجرد حصولك على مواردك المالية ، فقد حان الوقت للبدء بجدية.
إذا كنت مستأجراً ، فابدأ بحثك قبل حوالي ستة أشهر من انتهاء عقد الإيجار ، كما يقول ماري بريستي ، المالك / الوسيط في مجموعة Presti في نيوتن ، ماساتشوستس. وتقول: "بالنسبة إلى مشتري المنزل العادي ، يستغرق الأمر ما بين شهرين وثلاثة أشهر فقط للعثور على عقار ، وبمجرد تقديم عرض ، يكون ذلك من ستة إلى ثمانية أسابيع أخرى". ومع ذلك ، في الأسواق مع الكثير من المنافسة وقلة المخزون ، قد يستغرق البحث وقتًا أطول.
إنها فكرة جيدة أن تبدأ بفئة مشتري المنازل لأول مرة ، والتي ستقدم لك هذه العملية بالإضافة إلى بعض المهنيين العقاريين الموثوق بهم في منطقتك. يقول بريستي: "من المؤكد أن تفكر في أخذ فصل مشتري المساكن لأول مرة لتتعلم قدر المستطاع ، لذلك ليس مخيفًا". غالبًا ما يكون إكمال هذه الفئة شرطًا لبرامج قروض مشتري المنازل لأول مرة على أي حال ، لذلك من الجيد أن تحصل على هذا تحت حزامك مبكرًا.
في هذا الوقت تقريبًا ، سترغب في بدء تجميع فريقك العقاري ، بدءًا من وكيل المشتري ومقرض الرهن العقاري. (في وقت لاحق ، ستحتاج إلى محامي العقارات ، ومفتش المنازل ، ووكيل التأمين أيضًا.) اسأل حولك ، اقرأ سمسار عقارات الاستعراضات على Zillow أو Trulia ، أو معرفة ما إذا كان مدرب صفك لديه أي توصيات للمشتري وكيل. إذا كنت تحب وتثق في السمسار الخاص بك ، فيمكنه توجيهك عمومًا نحو إيجابيات محلية أخرى عملت معها في الماضي ، من موظفي القروض ووكلاء التأمين.
تختلف قوانين الولاية ، ولكن وكيل المشتري سيمثل اهتماماتك في جميع أنحاء منزلك للبحث والتفاوض نيابة عنك ، ويتلقى عمومًا جزء من العمولة من البائع عندما تقوم بشراء منزل أخيرًا (وهذا يعني أنك لا تدفع لهم مباشرة). اختر شخصًا لديه فهم عميق للسوق المحلي - والذي تثق في أن تبحث عنه.
ابدأ بمشاورة مختصرة مع وكيلك بحيث تكون على نفس الصفحة - يجب أن يعرفوا ما الذي تبحث عنه. Presti يعطيها مشترين جدد واجباتهم ، ويطلب منهم أن يتوصلوا إلى قائمة من أفضل خمسة "must-haves" - غير قابلين للتفاوض يحتوي على منزل يحتاجه بشدة ، والذي قد يتراوح من الهواء المركزي إلى مدينة أو موقع معين - ثم تحديد الأولويات معهم. وتقول: "وإذا كنت تشتري عقارًا مع شخص آخر ، فعليها أن تفعل الشيء نفسه بشكل منفصل ، ومن ثم يجب أن يجتمع الاثنان معًا ويدمجان تلك القائمة في قائمة أولوية واحدة". "قد يستغرق ذلك أسابيع وأسابيع للقيام به."
بعد ذلك ، يخبرهم Presti بإعداد قوائم مرتبة لعناصر "قائمة الأمنيات" الخمسة الأولى الخاصة بهم - وكذلك دمج القائمتين معًا. ما لم يكن هناك تداخل كبير بينكما ، فستحتوي هذه القائمة غالبًا على مزيج من المستغلين الذين تم التخلي عنهم من أول زوج من القوائم. ولكن كل ميزة يمكنك أن تبقي عليها مرنة تفتح لك المزيد من المنازل المحتملة - ونطاقات الأسعار.
سيساعدك إدراج هذه المعايير على الاستمرار في التركيز على ما يهمك حقًا عند عرضك للمنزل ، كما يقول Presti. "إذا بدأ الناس للتو في النظر إلى المنازل ولم يكن لديهم هذه القائمة المجهزة ، فإنهم يدخلون وإذا كان يحتوي على مطبخ جميل فإنهم يعتقدون فجأة أنه رائع. إنهم ينظرون إلى مستحضرات التجميل ، وينبغي أن يكون ذلك أحد آخر الأشياء التي يجب التركيز عليها ".
أولاً ، انظر إلى ما إذا كان يفي بمعاييرك ، ما هو مهم بالنسبة لك. ثانياً ، الجوانب الهيكلية - كم عمر الفرن ، والسقف ، والنوافذ - قبل أن تبدأ في النظر فيما إذا كانت تحتوي على غسالة صحون من الفولاذ المقاوم للصدأ ، "يقول بريستي. "نظرًا لأنك مالك منزل ، فيمكنك تمامًا تغيير المنزل أو الشقة في أي وقت. أنت تملكها ، ويمكنك دائمًا إصلاحها بمرور الوقت. لكن لا يمكنك التقاط منزل ونقله بعيدًا عن شارع مزدحم. "
يجب عليك أيضًا الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري قبل البدء في زيارة المنازل. لسبب واحد ، إذا وجدت منزل أحلامك على الفور ، فقد تفوتك عندما تتعثر للحصول على التمويل. ولكنه سيعطيك أيضًا توقعات واقعية حول ما يمكنك تحمله. "عادة ما أقترح عليك أن تفعل ذلك في وقت مبكر ، لأنه قد يكون مفاجأة ومزعجة عندما يذهب المشتري في النهاية إلى المقرض ويطلب الموافقة المسبقة ، وهم يكتشفون أن درجة الائتمان الخاصة بهم أقل مما اعتقدوا أو ليس لديهم القوة الشرائية التي يحتاجون إليها. "Presti يقول.
قارن بين عدد قليل من المقرضين ومنتجات الرهن العقاري المختلفة عبر الإنترنت ، بما في ذلك تلك التي تقدمها الاتحادات الائتمانية المحلية إذا كنت مؤهلاً وقروض مشتري المنازل لأول مرة التي تقدمها وكالة تمويل الإسكان في ولايتك.
ستحتاج إلى جمع قسائم الدفع والإقرارات الضريبية والمستندات المالية الأخرى لتطبيق الرهن العقاري الخاص بك. احتفظ بها في مجلد طوال فترة البحث عن منزلك ، حيث ستحتاج إلى توفيرها مرة أخرى عند الانتهاء من رهنك العقاري (أو إذا انتهت مدة صلاحية موافقة مسبقة لمدة 90 يومًا).
مع وجود وكيل المشتري إلى جانبك وخطاب الموافقة المسبقة في متناول اليد ، فأنت الآن على استعداد لملاحقة القوائم والبحث عن منزل أحلامك - وتقديم عرض إذا وجدت ذلك.
عندما تجد المنزل المناسب ، سيساعدك وكيلك في كتابة وتقديم عرض. سيحاول وكيل المشتري الجيد الحصول على بعض التفاصيل حول البائع والتي قد تحسن فرصك (وتحدد ما إذا كان يجب عليك تقديم خطاب شخصي كذلك) ، وسيعرف السوق المحلي جيدًا بما يكفي لضمان تنافسية عروضك.
يقول Presti: "مهمة وكيلك هي معرفة دوافع البائع ، وما إذا كانت هناك عروض أخرى ، وما هو مهم للبائع عند النظر في العروض". باستخدام هذا intel ، قد تتمكن من جعل عرضك أكثر جاذبية بطرق صغيرة. "في كثير من الحالات ، سوف يتعلمون ذلك ، بالتأكيد ، هو المال المهم ، لكنه ليس الشيء الوحيد. ربما من المهم حقًا لهم الإغلاق في يوم معين. "
ستحتاج عادة إلى تضمين وديعة مع عرضك ، يسمى العربون، والتي قد تتراوح بين 1000 دولار إلى 10000 دولار أو أكثر. يتم تطبيق هذه الأموال على سعر الشراء إذا تم قبول عرضك ، وإعادته إليك إن لم يكن - ولكن إذا انتهى بك الأمر إلى انتهاك شروط العرض المقبول ، فقد انتهى.
خذ مني ، إن تقديم عرض يتطلب الكثير من الشجاعة: أنت تلتزم بدفع مئات الآلاف من الدولارات ، لذلك تحتاج حقًا إلى أن تحب المكان. في الوقت نفسه ، من الممكن تمامًا رفض عرضك. نحن وقع فى غرام و المزايدة على ثلاثة منازل على مدار عام قبل قبول عرضنا الرابع أخيرًا ؛ كل رفض كان مدمرا.
وقالت جودي ألكساندر ، وهي سمسار عقارات في مجموعة هيجنز في ليكسينغتون ، ماساتشوستس ، إن بعض مشتريها هم تفوق 10 مرات أو أكثر قبل أن تنجح في النهاية - كل واحد مرهقة خيبة الامل. "إنها عذاب" ، قالت. "الجزء الأكبر من [هذه الوظيفة] هو أن تكون عاملة اجتماعية. إنه ليس كل العقارات. "
تقول سارة كورفال ، التي اشترت منزلاً مع زوجها سكوت في عام 2016 ، إن هذا يحدث عندما تتوتر الأمور حقًا. "كان هناك الكثير من الأجزاء المتحركة التي بدأت في الحركة فور طرحنا عرضنا. لقد كانت زوبعة. "لقد حدث أيضًا قبول العرض في الأسبوع الذي غادرنا فيه في إجازة ، ولذا اضطررنا إلى إجراء أعمال من حديقة وطنية مع خدمة خلوية سيئة. إن محاولة وضع أمر عاجل في اختبار الرادون عندما لا تتمكن من سماع الشخص من الطرف الآخر لا يساعد في ضغط دمك. "
في ظروف السوق العادية ، يجب أن يحتوي عرضك على حالة طوارئ تسمح لك بإجراء تفتيش منزلي خلال أسبوع أو نحو ذلك من العرض المقبول. يتيح لك ذلك التراجع عن عملية الشراء أو إعادة التفاوض بشأن السعر إذا ظهر فحص منزلي في مشاكل سابقة لم تكن معروفة.
يقول جورج كولون ، مدير البرنامج في: "سيفحص مفتش المنزل الحالة الهيكلية والميكانيكية للمنزل" والموجهين Homebuying، برنامج لمؤسسة Allston-Brighton Development Corp غير الربحية في بوسطن.
إنهم ليسوا كلي العلم ، لكن المفتش المنزلي يمكنه عمومًا تنبيهك إلى مشاكل أو احتمالات واضحة بقع المشاكل التي قد تحتاج إلى نظرة فاحصة من متخصص ، مثل مفتش الآفات أو الهيكلية مهندس. التفتيش المتوسطات حوالي 300 دولار إلى 500 دولار، ويجب أن تستمر بضع ساعات. إذا كنت قادرًا على ذلك ، فمن المستحسن أن تحجب المفتش عن المنزل.
يقول كولون: "سوف يخبرك مفتش المنزل ، على سبيل المثال ، ما إذا كان نظام التدفئة أو السقف يحتاج إلى استبدال في المستقبل القريب ، وكلاهما يمكن أن يكون إصلاحات مكلفة". إذا قمت بتضمين حالة طوارئ للتفتيش ، فيمكنك استخدام تقرير المفتش لتقرير ما إذا كنت تريد إعادة التفاوض أو حتى التراجع عن المعاملة دون فقد إيداعك. "ومع ذلك ، فإن ما لا يستطيع مفتش المنزل إخبارك به هو ما إذا كان عليك شراء منزل أم لا ،" يضيف كولون. "هذا الأمر متروك للمشتري."
في السوق الحارة ، يمكن للمشترين لأول مرة أن يكافحوا من أجل مواكبة مشتري النقد ، وقد يشعرون بالضغط لإسقاط الحالات الطارئة من عرضهم - مثل الطوارئ الخاصة بفحص المنازل. قال لي ألكساندر: "أعتقد أن عليك أن تكون راعيًا حقيقيًا للقيام بذلك ، أعني ذلك". "ولكن من ناحية أخرى ، إذا كنت تريد أن تكون في الركض ، فلا يرغب البائعون عادةً في قبول عرض مع إجراء طارئ للتفتيش في حالة وجود عدة عروض شراء."
إحدى الطرق التي يقترح بها ألكساندر الالتفاف حول ذلك في الأسواق التنافسية هي الضغط على تفتيش المنزل بين المنزل المفتوح وعندما تكون جميع العروض مستحقة ، عادةً بعد بضعة أيام. "الآخر هو العودة ومشاهدة المنزل مرة أخرى قبل أن يحين موعد العرض ، وهذه المرة مع مقاول على دراية أو الصديقة التي تعمل في مجال الأعمال التجارية والتي يمكنها رفع مستوى التدفئة والكهرباء والسباكة والنظم الرئيسية للمنزل ". قال.
يحذر القولون من التنازل عن الطوارئ الطارئة للتفتيش ، إلا إذا كان لديك الوسائل لتغطية أي إصلاحات غير متوقعة. "عند كتابة عرض ، تأكد من أن الشروط والأحكام المدرجة واقعية بالنسبة لك" ، قال. "لا تسمح للتنافسية في السوق بإجبارك على اتخاذ القرارات العاطفية."
بعد أن تم تفتيش المنزل ، وبعد أي مفاوضات ، أصبح كلا الجانبين جاهزين للمتابعة ، فقد حان الوقت لتوقيع العقد النهائي ، وغالبًا ما يطلق عليه اتفاق شراء وبيع (ملاحظة). سيؤدي هذا إلى توضيح سعر الشراء النهائي وتاريخ الإغلاق والتفاصيل القانونية الأخرى حول البيع. قد يشمل ذلك حالات طوارئ إضافية تحميك أنت أو البائع: على سبيل المثال ، قد تسمح لك طوارئ الرهن العقاري بالتراجع إذا كنت غير قادر على تأمين التمويل.
بمجرد توقيع P&S ، حان الوقت لإنهاء تمويلك. ستقوم بتقديم طلب رهن عقاري نهائي - وهو تحديث لتطبيقك السابق ، مع دفعات رواتب جديدة وبيانات بنكية - للحصول على ضمان أكثر صرامة. حافظ على الائتمان الخاص بك عند الإغلاق خلال هذه الفترة ، حيث لا ترغب في حدوث مشكلة مفاجئة في بطاقة الائتمان لإسقاط درجة الائتمان الخاصة بك وتجاوز طلب الرهن العقاري الخاص بك.
في هذا الوقت تقريبًا ، سيقوم المقرض الخاص بك بتوظيف المثمن لتقييم قيمة العقار. هذا سيكلف حوالي 300 دولار إلى 400 دولار، على الرغم من أنه يمكن تجميعها في تكاليف الإغلاق. إذا قمت بالمزايدة على سعر الطلب ، فقد يكون هذا أمرًا مزعجًا بعض الشيء ، لأنك تحتاج إلى التقييم بالقرب أو أعلى من سعر الشراء المتفق عليه - لن يقرضك المقرض نقودًا أكثر من المكان يستحق.
الآن وبعد أن كنت تعمل مع أرقام نهائية ، فغالبًا ما تكون هذه هي النقطة التي سيختار المشترون قفلها بمعدل فائدة لمدة 30 أو 45 يومًا - لفترة كافية للاحتفاظ بجميع الأرقام في مكانها خلال الإغلاق تاريخ. (ومع ذلك ، يمكنك اختيار قفل الأسعار في أي وقت في هذه العملية - قد يكون مسؤول القرض الخاص بك قادرًا على تقديم المشورة لك في هذا الصدد.) ينبغي على المقرض الخاص بك يمكنك الآن أيضًا تقديم تقييم دقيق لتكاليف الإغلاق وأي ضرائب تأمين أو ممتلكات ستحتاج إلى دفعها مسبقًا (للسنة المقبلة) على إغلاق.
عند الحديث عن تأمين ملاك المنازل ، ستحتاج إلى الحصول على البعض قبل أن تتمكن من الإغلاق على المنزل - البنك ليست على وشك تسليم مئات الآلاف من الدولارات دون تأكيد أن استثماراتها مؤمنة. قد يكون سمسار عقاراتك قادرًا على توصية وكيل تأمين محلي ، أو إذا كنت راضيًا عن تأمين سيارتك ، فيمكنك أن تسألهم عن تجميع سياسات السيارات وملاك المنازل للحصول على خصم. عندما تكون في شك ، ابحث عن وكيل مستقل يمكنه التسوق للحصول على أفضل الأسعار والتغطية نيابة عنك.
قبل الإغلاق مباشرةً ، ستتاح لك فرصة القيام بالمرحلة النهائية للمنزل ، للتأكد من أنه فارغ ونظيف وسليم إلى حد ما - وهو نفس المنزل الذي وافقت على شرائه. قد تكون التوترات عالية في هذه المرحلة ، لكن لا يريد أي طرف أن تنهار الصفقة الآن ، لذلك نأمل أن يتم التوصل إلى أي تفاصيل دقيقة. (حاول بائعنا ترك قطعة أثاث قبيحة ضخمة - لم نكن نمتلكها).
تختلف إجراءات الإغلاق ، لكنك ستلتقي بوجه عام مع البائع والسماسرة والمحامين لتوقيع العقد - وإضافة جون هانكوك إلى حوالي مائة شكل قانوني آخر. يمكن لوكيلك أو محاميك شرح أي شيء لا تفهمه - فلا بأس في طرح الأسئلة. إنها صفقة كبيرة ، بعد كل شيء.