المقابلة الكاملة مع إيريك غولدمان موجودة في الموسم الثاني، الحلقة الثانية من بودكاست البيت الجميل، بيت مظلم. استمع للحلقة هنا.
في حين أن قوانين الكشف عن المعلومات في الولاية تختلف بشكل كبير من دولة إلى أخرى، إلا أن هناك أشياء معينة يتفق معظم الناس على أنها يجب أن تكون ممارسة معيارية متى بيع منزل: يجب عليك الإفصاح عما إذا كان الطلاء الذي يحتوي على الرصاص موجودًا في أي عقار تم تشييده قبل عام 1978، على سبيل المثال، وبعض المستويات يعد الكشف عن المعلومات المتعلقة بسجل الإصلاح أمرًا شائعًا عبر الولايات، كما هو الحال مع الأضرار المادية الواضحة التي يمكن أن تحدث خطير. ولكن ماذا يحدث عندما يحدث شيء سيء في عقار ما؟ لا ترك أثر مادي؟
في المصطلحات العقارية أ الممتلكات الموصومة يتم تعريفه على أنه عقار تم تغيير طابعه أو حالته، وبالتالي يتعرض لخطر الرفض من قبل المستأجرين والمشترين الذين يعتبرونه معيبًا نفسيًا أو عاطفيًا. الأحداث الأكثر شيوعًا هي القتل أو جرائم العنف أو الموت. لذلك أم لا شخص ما يؤمن بالأشباح أو الطاقة المحاصرة بأي معنى حرفي، والمشاعر السيئة مهمة، ويمكن أن تطارد السمعة السيئة الممتلكات. وقد تكون هذه العقارات ملزمة قانونًا بالكشف عن تلك السمعة، اعتمادًا على بضعة عوامل.
إن حقيقة سن القوانين لمعالجة مسألة الممتلكات الموصومة وكيفية التعامل معها تشير إلى أن الجمهور يفعل الاهتمام بسمعة العقار. لذلك، تحدثنا مع باحث القانون والأستاذ إريك جولدمان من جامعة سانتا كلارا لتوضيح المفهوم بشكل أكبر. تعرف على المزيد حول مجال الممتلكات الموصومة بالإضافة إلى قوانين الإفصاح أدناه.
431 شارع هيلسايد في ويستفيلد، نيوجيرسي كان قصرًا مكونًا من 19 غرفة لجون ليست، الذي اتُهم بالقتل الجماعي لعائلته بأكملها في عام 1971.
تعد قوانين الكشف عن السكن مجالًا معقدًا للغاية من القانون - ربما لأنها تختلف بشكل كبير من دولة إلى أخرى. في بعض الولايات، يكون البائع ملزمًا بالكشف عن المعلومات، بغض النظر عما إذا كان المشتري قد طلب ذلك أم لا، وحتى إذا كان هناك تفتيش للممتلكات. على سبيل المثال، في ألاسكا، يجب على وكيل القائمة "الكشف عن أي جرائم قتل أو انتحار معروفة في العام الماضي. وفي حالة عدم علم الوكيل، فهو غير مسؤول." وفي ولاية ماين، "يحتاج الوكيل إلى إذن كتابي من البائع للكشف عن معلومات للمشتري إذا استفسر"، وفي ولاية مونتانا، يحظر قانون الولاية "الكشف عن حالات الانتحار أو الجنايات من قبل وكيل"، وفقًا لما جاء في سبولدينج ديكون، خدمة إزالة التلوث التي تقدم مسرح الجريمة، والاكتناز، وتنظيف مختبر الميثامفيتامين. في الواقع، غالبًا ما تتعارض قوانين الإفصاح الحكومية مع بعضها البعض.
"أعتقد أن هذا في الواقع انعكاس للطبيعة المعذبة للآراء" التي تظهر في قضايا الملكية الموصومة، كما يفكر جولدمان. "لا يتفق القضاة دائمًا على ما يجب الكشف عنه. وقد أصدرت الهيئات التشريعية في الولاية قوانين تنص على أن هناك أوقاتًا يجب عليك الكشف فيها، أو هناك أوقات لا تكون فيها ملزمًا بالإفصاح، كما أن هذه القوانين ليست متجانسة أيضًا. لذا فإن الحقيقة هي أن هذه أسئلة بسيطة، ما الذي يجب على البائع أو إخباره، ومتى، ومع ذلك تختلف الإجابات بشكل كبير عبر الولايات القضائية وعبر نوع معين من الحقائق التي قد تكون هناك حاجة إليها كشف."
حتى في ولاية كاليفورنيا التي تطبق قانون الإفصاح الأكثر صرامة، هناك معايير. وبعد ثلاث سنوات، لا يلزم الكشف عن الوفاة. "يجب أن يكون هناك بعض القطع في مكان ما، أليس كذلك؟ يقول جولدمان: "يجب أن يكون هناك أساس للقول، كما تعلمون، [بصفتي بائعًا] إنني لست مسؤولاً عن حقيقة أن المنازل كانت موجودة منذ 150 عامًا وأن الناس ماتوا هناك بالتأكيد".
من المهم أن نفهم الفرق بين عيوب براءات الاختراع والعيوب الكامنة عند تفكيك قوانين الكشف. يوضح جولدمان: "العيوب في براءات الاختراع هي الأشياء [المادية] التي يجب أن تظهر في التفتيش القياسي للممتلكات". يقوم مفتش الممتلكات بزيارة المنزل، ويكتب تقريرًا يوضح أي مشاكل محتملة في العقار. يختار معظم المشترين فحص العقار، لكن يمكنهم اختيار التنازل عن فحص العقار، و إذا أغلقوا عملية البيع، فإن أي شيء تم الكشف عنه مسبقًا أصبح الآن مسؤوليتهم باعتباره الجديد أصحاب.
في بعض الأحيان، يقوم البائع بإجراء الفحص بنفسه. "هنا في كاليفورنيا، حيث لدينا سوق عقارات ساخن جدًا، ليس من غير المألوف في الواقع أن يقوم البائع بفحص العقار وتقديم ذلك لجميع المشترين المحتملين قبل أن يقدموا عروضهم كوسيلة لتسريع العملية وإزالة بعض الحالات الطارئة المحتملة التي قد يدرجها المشتري في العرض". ملحوظات.
أصبح منزل عائلة DeFoe في Long Island، والمعروف أيضًا باسم Amityville Horror House، مصدرًا للعديد من أفلام المنازل المسكونة والكتب والمسلسلات والبودكاست.
ومن ناحية أخرى، فإن العيوب الخفية هي أشياء "قد لا يجدها مفتش الممتلكات أثناء قيامه باجتهاده العادي. ويضيف جولدمان: "ولكن إذا كان البائع على علم بالعيوب الكامنة التي لا يستطيع معلم الملكية العثور عليها والتي لن يراها المشتري، فقد يُطلب منه الكشف عن تلك العيوب بشكل إيجابي".
لماذا تعتبر العيوب الكامنة مهمة؟ قد لا تزال المشكلات غير المادية تؤثر على رغبة المشتري في شراء عقار، بكل وضوح وبساطة. في سياق جريمة القتل، قد يعرف البائع أن المشتري ليس على علم بهذا الحدث، ولكن إذا كان على علم، فقد يعتبره شرطًا ماديًا للمنزل.
يعد الشبح الذي يطارد العقار بمثابة وصمة عار قد تؤثر على العقار، ولكن إثباته أصعب من إثبات حدث واقعي مثل الوفاة أو القتل في الموقع. على هذا النحو، من النادر أن يتم الاعتراف بالملكية على أنها موصومة بسبب نشاط خارق للطبيعة في سياق قانوني يوضح جولدمان أنه من الصعب الحصول على أدلة موثوقة وذات مصداقية يمكن تقديمها إلى المحكمة. بالطبع، هناك استثناءات،" كما هو الحال في مباراة ستامبوفسكي ضد. أكلي القضية، عندما كان القاضي يحاول التوصل إلى حل عادل يعتمد على مجموعة محددة جدًا من الظروف.
ومن المثير للاهتمام أن العكس هو الصحيح في بعض الأحيان، حيث أن الممتلكات الموصومة يمكن أن تكون ذات قيمة بالفعل أكثر بسبب تاريخها المظلم. يقول جولدمان إن تسويق منزل على أنه منزل مسكون "يمكن أن يجذب سوقًا صغيرة، ولكنها قد تكون مربحة للغاية". ولكن هناك أيضًا بعض قوانين الإفصاح الصعبة التي تجعل الأمر معقدًا أيضًا. إذا أراد الوسيط تسويق المنزل على أنه مسكون، فيجب عليه أيضًا أن يكون قادرًا على توثيق هذه الظاهرة، أو عدم المبالغة في الوعد بطبيعة المنزل المسكونة. "لا أعتقد أن معظم الوسطاء سيكونون واثقين من تقديم هذا النوع من الإفصاح لأنهم لا يستطيعون ضمان أن الأشباح لا تزال موجودة هناك. ولا يمكنهم حقًا التحقق من السلوك السابق." وبدلاً من ذلك، سيحتاجون إلى تأطيره بطريقة أكثر تخمينية أو توفير مؤهل إفشاء.
يتجمع الصحفيون خارج منزل بول بيرن وجان هارلو في بيفرلي هيلز بينما ينتظرون المزيد من الأخبار بعد أن اكتشف خادمه الشخصي جثة برن.
"إذا تم الإعلان عن المنزل على أنه مسكون وأصبح ذلك جزءًا من الصفقة، وبعد ذلك، في الواقع، لم يكن مسكونًا، فهذا مجرد إعلانات كاذبة أو احتيال أو تحريف لقيمة العقار وحالته،" جولدمان يقول. "هناك سلسلة من المبادئ القانونية التي من شأنها توفير حق الرجوع للمشتري في ظل تلك الظروف. وهذا أحد الأسباب التي تجعل من غير المرجح أن يقول الوسطاء أن المنزل مسكون لأنهم لا يريدون وضعه سمعتهم المهنية وأموالهم وراء بيان أنهم لا يعتقدون بالضرورة أنهم يستطيعون ذلك التحقق من صحة."
من الواضح أن قوانين الكشف عن العقارات معقدة للغاية ويصعب التنقل فيها لكل من المشترين والبائعين، سواء كان العقار "موصومًا" أم لا. لقد طلبنا من جولدمان مشاركة أفضل نصائحه لجميع الأطراف المعنية. فيما يلي نصائحه الخمس الرئيسية:
هل لديك فضول لسماع المزيد من قصص الأشباح المتعمقة حول العقارات الموصومة بالإضافة إلى نصائح الكشف من إريك جولدمان؟ استمع إلى بيت مظلم.
مساهم
هادلي مندلسون هو المضيف المشارك والمنتج التنفيذي للبودكاست بيت مظلم. عندما لا تكون مشغولة بالكتابة عن الديكورات الداخلية، يمكنك أن تجدها تتجول في المتاجر القديمة أو تقرأ أو تبحث عن قصص الأشباح أو تتعثر لأنها ربما فقدت نظارتها مرة أخرى. إلى جانب التصميم الداخلي، تكتب عن كل شيء بدءًا من السفر إلى الترفيه والجمال والاجتماعي القضايا، والعلاقات، والأزياء، والطعام، وفي المناسبات الخاصة جدًا، السحرة، والأشباح، وغيرهم من الهالوين يطارد. تم نشر أعمالها أيضًا في MyDomaine، وWho What Wear، وMan Repeller، وMatches Fashion، وByrdie، والمزيد.
