موسم الضرائب مربك بدرجة كافية مع W2s والمساهمات الخيرية وخصومات قروض الطلاب. أضف بيعًا للعقار وهو ما يكفي لإرسال حتى خبير TurboTax الأكثر خبرة. ولكن في عام كان فيه السوق أكثر سخونة من أي وقت مضى ، يزداد عدد الأشخاص الذين يبيعون منازلهم - ولا يشترون دائمًا منزلًا جديدًا خلفه مباشرة. لذا ، عندما يضعون علامة في المربع الذي يقول ، "لقد بعت منزلاً" ، كيف يمكنهم الاستعداد لأي مفاجآت (باهظة الثمن) قد تكون في طريقهم في 15 أبريل؟
أولاً ، تحذير: نصائح الخبراء هذه مفيدة وهي فكرة جيدة أن تأتي إلى طاولة المفاوضات بأفكار ، ولكن كيت زيجلر، وهو مستثمر عقاري وسمسار عقارات في بوسطن ، ينصح المستثمرين العقاريين المحتملين باستدعاء متخصص ضرائب في وقت مبكر من العملية. ساعدها محاسب عام معتمد ، أو CPA ، ذو خبرة في مجال العقارات ، في هيكلة العقارات الحالية بطريقة أكثر إفادة. كما نصحوا بشأن عمليات الشراء والمبيعات المستقبلية ، وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على فاتورتها الضريبية.
"خذ الوقت الكافي للعثور على شخص يفهم كل من سوق العقارات المحلي لديك ، وكذلك أهدافك ، سواء إذا كنت تستثمر على نطاق واسع أو تقلل من مكاسب رأس المال من عملية بيع في الوقت المناسب لمحل إقامتك الأساسي ، " يقول زيجلر.
تاريخيًا ، طُلب من الناس شراء منزل فقط إذا خططوا للعيش فيه لمدة ثلاث إلى خمس سنوات. لقد غير الوباء كل شيء. وجد الناس أنفسهم في حاجة إلى مساحة أكبر ، أو التنقل في جميع أنحاء البلاد ، أو البيع نقدًا في سوق ساخن. كانوا بحاجة إلى البيع - وكانوا بحاجة إلى البيع الآن. كم من الوقت قضاها هناك لا يهم.
وجد بعض هؤلاء البائعين أنفسهم مع فاتورة ضريبية مفاجئة. "في بعض الأسواق ، هناك ضرائب إضافية تُفرض على البيع خلال السنة الأولى للملكية ، حيث تحاول البلديات تثبيط "التقليب" أو إعادة إحياء المنازل التي تم استهلاكها من أجل إعادة بيعها على المدى القصير "، كما يقول زيجلر.
يوضح مايكل جروس ، محاسب قانوني معتمد ومخطط مالي معتمد ، المزيد: “يتم فرض ضريبة على أرباح رأس المال قصيرة الأجل هذه وفقًا لمعدلات ضريبة الدخل العادية. أعلى معدل لضريبة الدخل العادي هو 37 في المائة. إذا احتفظوا بالممتلكات لأكثر من عام ، فسيتم فرض ضريبة على المكاسب بمعدلات مكاسب رأس المال طويلة الأجل. أعلى معدل ربح لرأس المال على المدى الطويل هو 20 في المائة ". غالبًا ما يكون ربح المنزل ليس صغيراً ، ويمكن أن يكون للفرق البالغ 17 في المائة تأثير كبير خلال موسم الضرائب.
كين جرودنر ، محاسب تحول إلى سمسار عقارات لدى مجموعة شبكة الضيافة في Keller Williams ، يضيف نقطة إضافية للعب اللعبة طويلة المدى: "إذا كنت قادرًا على بيع a الممتلكات في عام منخفض الدخل (على سبيل المثال تركت أنت أو زوجتك وظيفة) ، يمكنك تقليل رأس المال الخاص بك أو القضاء عليه ضريبة الأرباح ".
"تختلف الآثار الضريبية للمساكن الأولية وغير الأولية ، لذلك يشتري المشتري مسكنًا أساسيًا جديدًا دون بيع منزلهم الحالي ، يجب أن يأخذوا في الاعتبار الآثار الضريبية لتغيير إقامتهم "، زيجلر يقول. يمكنك فقط المطالبة بإعفاء سكني أساسي على عقار واحد ، وبمجرد تغيير عنوانك ، تتغير حالتك الضريبية على هذا العقار الثاني. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم تحويل هذا العقار إلى إيجار طويل الأجل أو إيجار قصير الأجل ، فسيؤثر ذلك أيضًا على العبء الضريبي - وسيؤثر هذا المعدل على أي حسابات لأرباح الإيجار.
على الجانب الآخر من الإعفاء السكني ، إذا كان البائع يفرغ عقارًا مستأجرًا لكنهم امتلكوه وشغله سكن رئيسي لمدة سنتين من الخمس سنوات قبل البيع ، ثم يمكنهم تحويلها إلى سكن أساسي قبل تخفيض السعر. في هذه الحالة ، كما يقول جروس ، "عندما تبيع العقار ، يمكنك استبعاد 250 ألف دولار من الربح إذا كنت أعزبًا ، أو 500 ألف دولار إذا كان الزواج متزوجًا معًا".
يوضح جروس أن الاستهلاك مفهوم يساء فهمه بشكل شائع في عالم الضرائب العقارية. يغطي الاستهلاك التحسينات الضرورية التي يجب على المرء إجراؤها على ممتلكاتهم لإبقائها في أفضل حالات الإيجار والبيع. لكن غالبًا ما يفترض الملاك بشكل غير صحيح أن هذا خصم دائم. يقول ، "على الرغم من أنه قابل للخصم خلال فترة تأجير العقار ، إلا أنه يقلل الأساس الضريبي للممتلكات ، مما يؤدي في النهاية إلى زيادة المكاسب عند بيع العقار".
مع استمرار استمرار أسواق العقارات ، يبيع بعض مالكي المنازل بأسعار مرتفعة للغاية و انتظار الاندفاع في الإيجار. بالنسبة لبائعي الإقامة الأولية ، يمكن أن يتضرروا من مكاسب رأسمالية للمبلغ الذي يزيد عن 250 ألف دولار إذا كان أعزب أو 500 ألف دولار إذا كان التقديم متزوجًا بشكل مشترك. لحسن الحظ ، هناك طريقة للتغلب على فاتورة الضرائب. ينصح جروس هؤلاء البائعين بالنظر في البيع على أساس البيع بالتقسيط. "سيسمح لك ذلك بتلقي مدفوعات على مدى سنوات ولن يكون هناك سوى جزء من المكاسب معترف بها كل عام ، مما سيبقيك في نهاية المطاف في شريحة ضريبية أقل ويؤدي إلى دفع ضرائب أقل بشكل عام ، "كما يقول.
إذا كان لديك عقار استثماري في متناول اليد وحان وقت البيع ، فقد يكون من الحكمة تحويل عائدات البيع في ما يسمى بتبادل 1031. يوضح زيجلر: "هذه آلية للسماح للبائعين بإعادة استثمار عائدات بيعهم في عملية شراء" من النوع المماثل "في غضون 180 يومًا من إقفال البيع".
عندما يتم استثمار عائدات البيع في ملكية أخرى مماثلة ، يتجنب البائع دفع ضريبة أرباح رأس المال الضخمة. ما هو الجانب السلبي؟ يمكن أن ينحرف أمر عمليات الشراء عن مساره بمستند واحد تم تقديمه بشكل غير صحيح. يضيف Grodner ، "في حين أن هذا قد يبدو في البداية وكأنه وقت طويل ، فإننا غالبًا ما نرى العملاء يتدافعون للإغلاق قبل الموعد النهائي البالغ 180 يومًا."