بصفتك مشتري منزل لأول مرة أنجزت واجبك، أنت تعلم أن الدخول إلى الباب يتطلب بعض المدخرات الضخمة: الدفعة الأولى، وتكاليف الإغلاق ، وحتى أ وسادة كبيرة تركت بعد أن تغلق ، بالنسبة للمبتدئين. ولكن هناك تكلفة مشتركة أخرى - فجوة التقييم - والتي قد تكون ، في بعض السيناريوهات ، هي الجزء الأكثر تكلفة في شراء منزل اليوم. ثغرات التقييم هي علامة محبطة سوق العقارات اليوم حار جدًا بحيث يتعذر على المشترين التعامل معه الذين يحتاجون إلى تمويل.
وإليك كيفية حدوث ذلك: لنفترض أن المنزل مدرجًا بمبلغ 350 ألف دولار أمريكي ويتلقى الكثير من عروض الأسعار. للحصول على ميزة تنافسية ، يمكنك تقديم عرض بقيمة 400000 دولار أمريكي للمنزل. (ارتفاع قياسي بنسبة 50 في المائة من المنازل يتخطى السعر المطلوب ، وفقًا لـ تقرير مايو 2021 من Redfin). ولكن ، إذا كنت تأخذ قرضًا عقاريًا لشراء منزل ، فسيتطلب المُقرض تقييمًا ، وهو رأي مهني غير متحيز حول ماهية المنزل فعلا يستحق ، العطاءات الجنون جانبا. إذا قرر المثمن أن المنزل يستحق فقط ، على سبيل المثال ، 360 ألف دولار ، فأنت بحاجة إلى الحصول على نقود كافية "لسد فجوة التقييم" ، والتي ستكون في هذه الحالة 40 ألف دولار.
في هذه الحالات التي لا يأتي فيها المنزل بالسعر المقدر ، قد تتمكن من إعادة التفاوض مع البائع ، ولكن في هذا السوق الحار ، هناك تخمة من المستثمرين الذين سيكونون قادرين على شراء المنزل بكل النقود (وبدون أي مقرضين مشتركين في المعاملة ، فهم لا يحتاجون من الناحية الفنية حتى إلى توصيه). فقط لكي تعرف ، فإن شرط طوارئ التقييم في عقدك هو شرط مهم ، لأنه يتيح لك التراجع عن الصفقة إذا كان تقييم المنزل أقل من سعر الشراء.
المقرضين ترغب في رؤية قيمة قرض الرهن العقاري أقل من القيمة المقدرة للممتلكات ، كما يوضح ستيف سيكستون، مستشار مالي ومدير تنفيذي لمجموعة Sexton Advisory Group. قد تكون الدفعة الأولى الأعلى لخفض مبلغ القرض بمثابة حل بديل ، ومع ذلك لا يزال يتطلب دعم المزيد من النقود.
لذا ، ماذا يحدث إذا وجدت نفسك في هذا السيناريو؟ يقول Dawn Pfaff ، الذي لديه أكثر من عقدين من الخبرة كمثمن وهو رئيس دولتي MLS.
يقول بفاف: "ستحتاج إلى تقديم حجة مقنعة لدعم نزاعك". "يمكن لوكيلك العقاري مساعدتك في العثور على مبيعات مماثلة تدعم التقييم الذي تبحث عنه."
وتقول إن أحد أكبر العوامل التي يمكن أن تؤثر على تقييمك هو تعديل السوق للوقت.
يقول بفاف: "إذا استخدم المثمن الأصلي بيعًا مشابهًا منذ ستة أشهر ، لكن الأسعار كانت تتزايد بسرعة في المنطقة ، فسيلزم تعديل السعر وفقًا للسوق الحالي".
ومع ذلك ، يمكن أن يعود التقييم بنفس السعر (أو بسعر أقل) في المرة الثانية.
إنه مكان مؤسف للتواجد فيه. انخفاض المخزون وتباطؤ بناء المنازل الجديدة خلال COVID-19 يعني عدم وجود العديد من المنازل في السوق. ومع ذلك ، فإن أسعار الفائدة المنخفضة بشكل قياسي أدت إلى خروج المشترين بأعداد كبيرة. النتيجة؟ يتلقى البائعون عطاءات متعددة على منازلهم ، ويأتي الكثير منهم على قائمة الأسعار - كما هو الحال في الآلاف و بالآلاف من الدولارات.
شيء يجب أخذه في الاعتبار في هذا السوق غير المتوازن: هناك فرق بين القيمة الفعلية للمنزل (القيمة السوقية) وقيمة المزاد (المبلغ الذي يرغب المشترون في دفعه) ، كما يقول ريان لوندكويست، مثمن سكني معتمد ومحلل سوق الإسكان في سكرامنتو. المثمن بمثابة "عيون المقرض" ، كما يقول. وذلك لأن البنوك بحاجة إلى التأكد من أن القرض الذي تقدمه لك مبرر بقيمة العقار ؛ إذا كنت تتخلف عن السداد ، فسوف يحتاجون إلى تعويض الخسارة.
