لقد رأينا جميعًا البرامج على التلفزيون: يشتري الناس منازل مثبتة على السطح بسعر منخفض ، ويجددونها ويحدّثونها ، ثم يبيعونها لتحقيق ربح. تجعل هذه الصور التقليب البيوت تبدو سهلة وممتعة وربح مضمون. ولكن ، كما خمنت على الأرجح ، ليس هذا هو الحال دائمًا.
هناك الكثير من العوامل التي تدخل في شراء وتجديد وبيع منزل في حدود الميزانية وفي الوقت المحدد. وبالنسبة للمشترين المحتملين للمنازل المقلوبة ، فإن هذه العوامل تؤثر في النهاية على جودة وسعر العقار الذي يفكرون فيه.
لمعرفة خبراء العقارات هل حقا فكر في عملية التقليب ، لجأنا إلى تسعة وكلاء في جميع أنحاء البلاد للحصول على مدخلاتهم.
ربما لا يكون مفاجئًا أن القلق الأول الذي أعرب عنه وكلاؤنا العقاريون بشأن التقليب هو الجودة. يحاول العديد من الزعانف زيادة أرباحهم إلى الحد الأقصى عن طريق قطع الزوايا أثناء عملية التجديد ، وذاك تشمل المواد الرخيصة ، والأعمال الرديئة ، والمناطق المهملة (مثل عدم تحديث الأجهزة الكهربائية و السباكة).
يقول Miltiadis Kastanis: "ما كان يُعتبر سابقًا عملية إبداعية ومربحة أصبح شيئًا يحذر الوكلاء والمشترين منه" ، دوغلاس إليمان في ميامي بيتش. "يُنظر إلى المنازل المقلوبة على أنها منازل تبدو جيدة ، لكن زواياها مقطوعة. هناك الكثير من الوقت والجهد والمال الذي يتم إنفاقه لتجهيز هذه المنازل ، وليس الجميع على استعداد لتولي هذه المهمة ".
يقول إن العناصر التي غالبًا ما تكون منخفضة الجودة تشمل التشطيبات والأجهزة والأجهزة والتركيبات.
وتقول: "هذا أحد أكبر الأخطاء التي يرتكبها المشترون عند شراء الوجه". "أشجع العملاء دائمًا على إجراء كل عملية تفتيش مطلوبة."
تقول لينيت كون هوبر مع ووكر ريد ريالتي في بوكا راتون ، فلوريدا. “HGTV يجعل الأمر يبدو سهلاً وممتعًا ، لكن هؤلاء الأشخاص محترفون يتمتعون بالمهارات والخبرة ، وحتى لديهم إخفاقات. هناك العديد من الأشخاص الذين يتفوقون على رؤوسهم بقلبه ".
يقول كريس كوسيمانو إن التقليب هو عمل عنيف للغاية كيلر ويليامز ريالتي في بوكا راتون ، وتحتاج إلى "الكثير من المال والوقت" للقيام بذلك بشكل صحيح ، كما يقول. من واقع خبرته ، كانت الأرباح المحققة من المنازل المقلوبة "جيدة" ، ولكن هناك المزيد من الأموال التي يمكن جنيها من بيع المنازل بالطريقة التقليدية.
بالإضافة إلى الوقت الكافي والمال والمهارات والخبرة ، تحتاج الزعانف إلى قدر كبير من الحظ لتحقيق الربح ، كما يقول ألين روث من Sotheby’s International Realty - Beverly Hills Brokerage في كاليفورنيا. "إنهم يحتاجون أيضًا إلى الاعتماد على بعض عناصر الحظ فيما يتعلق بتوقيت السوق. هناك قدر لا يصدق من المخاطر المتضمنة ، وقد رأيت الزعانف المباشرة تتكبد خسائر كبيرة لأن شيئًا ما تعرض للفشل على طول الطريق ".
بصفتك شخصًا زعنفة ، إذا لم يكن الحظ في صفك وكانت العملية تستغرق وقتًا أطول مما كان متوقعًا ، فستكلفك هذه العملية ، كما يقول Simon Isaacs سيمون ايزاكس للعقارات في بالم بيتش. التمسك بالعقار لفترة أطول من المتوقع يمكن أن يتركك عرضة للضرائب العقارية وفواتير الصيانة التي لم تتوقعها.
من الشائع جدًا أن تظهر المضاعفات في مكان ما على طول الخط ، سواء بالنسبة للمشترين أو البائعين للمنازل المقلوبة. على سبيل المثال ، في بعض الولايات ، بما في ذلك تكساس ، قد لا يكون المنزل المقلوب مؤهلاً للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، يلاحظ فرانشيسكا كونواي ، الوكيل المنتسب إلى مكتب أبطال كولدويل بانكر ريالتي في سبرينج ، تكساس. تنص قواعد سلسلة الملكية في ولاية تكساس على وجوب امتلاك العقار لمدة 90 يومًا قبل أن يتمكن من التأهل للحصول على قرض من قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
وتوضح قائلة: "لذلك ، فإنه يحد من المشترين ، وخاصة مشتري المنازل لأول مرة ، وهو في بعض الأحيان أوسع سوق للمنازل المقلوبة".
بصفتك وكيل مشتري ، يمكن أن يكون هناك العديد من "الفواق" أثناء إغلاق الضمان على المنازل المقلوبة ، كما يقول إليس. "من الواضح أن حرب العطاءات هي أكبر عقبة أمامي لأنها تميل إلى أن تكون مرغوبة أكثر في السوق."
من وجهة نظر زعنفة ، يمكن أن تنشأ تكاليف غير متوقعة للمشروع خارجة عن سيطرة المرء تمامًا ، مثل التأخير في عملية التصريح وطلبات المواد ، كما يقول إريكا س. أسود ، تابع لـ كولدويل بانكر ريالتي في منطقة وسط المحيط الأطلسي ، مكتب دوبونت / لوجان سيركل في واشنطن العاصمة "على سبيل المثال ، أثر فيروس كوفيد -19 على عمليات العديد من مكاتب التصاريح الحكومية ومصنعي مواد البناء ، مما تسبب في حدوث تأخيرات غير متوقعة وتكاليف غير متوقعة للمشروع ".
هذا يمكن أن يخلق سلسلة من ردود الفعل. نظرًا لمثل هذه التكاليف غير المتوقعة للمشروع ، تختار بعض الزعانف قطع الزوايا - والتي بدورها قد تؤدي إلى أن تكون القائمة في السوق لفترة أطول.
يقول بلاك: "إذا كان بإمكان محترفي العقارات رؤية الزوايا مقطوعة ، فسوف يراها عملاؤنا ومفتش منازلهم بالتأكيد". "قطع الزوايا يمكن أن يؤدي إلى خسارة الأرباح لأن المنزل سيبقى في السوق لفترة أطول."
ومع ذلك ، هناك ميزة واحدة لبيع المنازل المقلوبة في الوقت الحالي ، وذلك بفضل جائحة COVID-19 ، كما تقول ميا كوتيت من Sotheby’s International Realty - Los Feliz Brokerage في لوس انجلوس. في السابق ، كان عملاؤها حذرين من شراء التقلبات ، قلقين من أنهم سيدفعون علاوة على العمل منخفض الجودة. الآن ، تغيرت الأمور.
تشرح قائلة: "أصبح الناس الآن أقل ميلًا إلى الاضطرار إلى إجراء عمليات تجديد كبيرة". "قد يكون التباعد الاجتماعي مع المقاولين في المنزل أمرًا محرجًا ، وقد يؤدي الحصول على المواد محليًا ومن الخارج إلى تأخيرات خطيرة. يطلب زبائني المزيد والمزيد الآن للحصول على منزل "انتهى".