أكثر من أي وقت مضى ، نسمع عن منازل يتم الاستيلاء عليها من خلال "جميع العروض النقدية" ، ومن الطبيعي أن تتساءل كيف ستنافس بدون حقيبتك الخاصة المليئة بالدولارات. لكن يجب أن تعلم أن هدفك في امتلاك المنزل ليس مستحيلًا. إذا كنت ترغب في القتال مع هؤلاء المشترين الذين يملكون كل الأموال النقدية والذين يبدو أنهم يسيطرون على السوق ، فستحتاج إلى إيجاد ميزة ذكية.
بالنسبة للبائعين الذين يختارون بين عروض متعددة على المنزل ، فإن العروض النقدية لها جاذبية محددة. يمكن للمشترين الذين يدفعون نقدًا - بدلاً من تمويل مشترياتهم من أحد المقرضين العقاريين - التحقق من صحتها على الفور لديك الأموال المتاحة لإغلاق الصفقة ، مما يعني أن عملية الإغلاق ستتم بسرعة وبدون أي شيء غير متوقع الفواق.
من ناحية أخرى ، فإن المشترين الذين يحتاجون إلى رهن عقاري لتمويل شراء منزلهم هم مسؤولية البائعين. حتى مع وجود خطاب موافقة مسبقة في متناول اليد ، لا يزال بإمكان البنوك والمقرضين رفض قرض المشتري لأسباب متعددة أثناء الإغلاق العملية ، مثل ما إذا تم تقييم المنزل بأقل من سعر الشراء ، أو إذا كشف فحص المنزل عن مشكلة كبيرة في خاصية. في هذه الحالة ، سينتهي البيع المتعاقد عليه وسيتعين على البائعين العودة إلى لوحة الرسم ، مضيعة الوقت والمال في العملية للعثور على مشتر آخر. تميل العروض النقدية إلى الإغلاق بسرعة وبشكل متوقع ، وأحيانًا حتى بدون تقييم أو فحص المنزل.
يتم طرح مصطلح "كل النقود" باستمرار في العقارات ، ولكنه قد يكون خادعًا. لا أحد يشتري منازل بأكياس قمامة مليئة بالنقود. "في كثير من الأحيان ، يعمل المطورون والمستثمرون ، إلخ سيقول "كل النقود" ، ولكن هناك فرصة جيدة جدًا لأن يقترضوا أموالًا خاصة أو "صعبة" ، إد ديفو من القرن 21 ماريو العقارية. قد لا يحدث هذا فرقًا دائمًا لدى البائع ، ولكن يمكنك وضع القليل من الإجراءات ومعرفة الحقائق حول من تتنافس معه. سيسعد وكيلك بمساعدتك.
نظرًا لأنه من الصعب التنافس مع جميع المشترين الذين يدفعون نقدًا ، فأنت بحاجة إلى تقديم أقوى عرض ممكن. كلما زادت الأموال التي يمكنك وضعها في الدفعة الأولى ، قل المبلغ الذي تقترضه من البنك. هذا يعني انخفاض فرصة فشل التمويل الخاص بك. "دعونا نواجه الأمر ، في نهاية اليوم ، يرغب معظم البائعين في الحصول على أكبر قدر ممكن من المال مع أقل قدر من المخاطرة ،" سارة ماجواير من Broadway Village Real Estate. كن مستعدًا للوصول بسعر الطلب أو أعلى منه.
شراء منزل هو أحد المواقف التي سيتم الحكم عليك فيها من قبل الشركة التي تحتفظ بها. إن وجود موظف إقراض قوي ليمثلك يمكنك التحدث كثيرًا. "المقرضون الكبار هم أيضًا مقرضون صارمون ، وقد يكون وجود خطاب موافقة مسبقة موقعًا منهم بنفس قيمة النقد" تايلاندي كولينز من سوزان وشركة كيلر ويليامز ريالتي. "سيقوم مسؤولو القروض المفضل لدي بالتقاط الهاتف ووكلاء قوائم المكالمات عندما يعلمون أن عملائنا في حالة تنافسية المواقف: يسلطون الضوء على مؤهلاتهم ويوسعون اتصالهم لأي أسئلة يجب طرحها أثناء المراجعة عرضهم. "
قد يكون لديهم نقود ، لكن يمكن أن يكون لديك قلب. اكتب رسالة شخصية إلى البائع ، واشرح لماذا يجب أن تكون محظوظًا بما يكفي للحصول على هذا المنزل. إذا كانوا قد عاشوا هناك لفترة من الوقت ، فمن المحتمل أن يكون لديهم ارتباط عاطفي حقيقي بالممتلكات. يقول ماجواير: "أخبرهم عن سبب حبك لمنزلهم ، وامنحهم القليل من الخلفية عن نفسك. "أشكرهم على منحك الفرصة لتقديم عرض وأخذ الوقت الكافي لمراجعته."
وضح للبائع أنه على الرغم من عدم قدرتك على الدفع نقدًا ، إلا أنك لا تزال فردًا جديرًا بالثقة يتمتع بخلفية مالية مستقرة. اطلب من مستشارك المالي أن يشهد لك ، يقترح كيفن كونكونون من فريق ستيفن كوهين للعقارات. "أظهر لهم رسالة من مستشارك المالي حول مدى أهليتك الزائدة للحصول على الرهن العقاري الذي تسعى إليه. اعرض مكالمة مع المقرض الخاص بك حول مدى أهليتك للحصول على القرض. قد يساعد هذا في التأثير على البائع في طريقك مقابل العرض النقدي ، أو تخفيف مخاوفه بشأن قبول التمويل الطارئ. "
أوضح أنه يمكنك العمل وفقًا لجدول البائع. إذا استطعت ، اكتشف كيف يتم توقيت انتقالهم ، وحتى سبب انتقالهم. قد يكون جدول مواعيد بعض البائعين ضيقًا بسبب بدء المدرسة أو اتفاق الطلاق. يمكن للآخرين أن يهتموا بدرجة أقل ، ولا يريدون الاستعجال. "إذا شعر البائع أن لديه كل الوقت في العالم للبيع ، فقد يكون أكثر استعدادًا لمواجهة الطوارئ و سعر أعلى ، لأنهم يستطيعون دائمًا العودة إلى السوق إذا انهارت الصفقة بسبب التمويل " كونكانون. "اذا هم بحاجة إلى للبيع في غضون إطار زمني متسرع ، فمن المحتمل أن يأخذوا أقل حتى يحصل العقار على عرض نقدي غير محتمل ".
تريد أن تجعل عرضك أقوى ما يمكن؟ فكر في التنازل عن طوارئ التفتيش ، مما يعزز عرضك ويقلل من المخاطر ، كما يقول ماجواير. (تمنح حالة طوارئ التفتيش المشترين مخرجًا من عقد عرض متفق عليه إذا لم يمر المنزل التفتيش.) ينجذب البائعون إلى أقل قدر ممكن من القيود ، وبصفتك مشترًا ، يمنحك هذا على كامل الاستعداد. فقط ضع في اعتبارك أن هذا يأتي مع بعض المخاطر. تقع على عاتقك مسؤولية إصلاح أي شيء قد يكون خاطئًا في المنزل ، بصفتك المشتري. لهذا السبب ، قد تفكر في إحضار مفتش منزل قبل تقديم عرض لشراء منزل. سيكلف هذا مالًا ، لكن لا شيء سيكون قدرة المحترف على اكتشاف المشكلات.
ميغان جونسون
مساهم
ميغان جونسون مراسلة في بوسطن. بدأت عملها في Boston Herald ، حيث كان المعلقون يتركون رسائل لطيفة مثل Megan Johnson is مجرد فظيعة. " الآن ، تساهم في منشورات مثل مجلة People و Trulia و Architectural استوعب.