سواء كنت تشتري منزلًا أو تبيع منزلًا ، سيتعين عليك التعامل مع شيء ما في نهاية رحلتك المعروفة باسم الإغلاق. باختصار: إنها عملية طويلة مع وابل من المستندات القانونية التي يجب التوقيع عليها قبل الانتقال.
فقط لأنك وصلت إلى المرحلة النهائية من البيع ، لا يعني أنك في المنزل مجانًا. في المستقبل ، ابحث عن بعض الأشياء التي يمكن أن تؤدي إلى إغلاق - وشراء أو بيع منزلك - إلى حد الطحن.
غالبًا ما يطلب المشترون من البائعين إجراء تغييرات معينة على الممتلكات ، مثل الإصلاحات ، قبل إبرام الصفقة. قل "قبل الإغلاق مباشرة ، المشتري لديه جولة أخيرة ، ويرون أن تلك الإصلاحات لم يتم إجراؤها ، أو تم إجراؤها بشكل غير صحيح" ، يشير المحامي Somerville ، NJ راجح أ. سعادة. "لذا ، قد لا يرغب المشتري في متابعة الصفقة حتى يتم حل هذه المشكلات".
ويوضح أنه بمجرد إزالة أثاث البائع والسجاد والأشياء الأخرى من المنزل ، قد يلاحظ المشتري مناطق جديدة تحتاج إلى إصلاحات. من المهم أن يتعرف المشترون تمامًا على شكل المنزل الفارغ ، وأن يتفقوا مع البائع على شروط الإصلاح قبل الاقتراب من فترة الإغلاق.
إذا كانت هناك حرب مزايدة ، أو إذا شعر المشتري أنه بحاجة إلى القيام بشيء ما للتميز ، فقد يدفع أكثر من السعر المطلوب. ولكن إذا كان المشتري بحاجة إلى قرض للمنزل ، فإن المقرض سيرغب في إجراء تقييم ، وفقًا لـ Kerry Adams ، سمسار عقارات في
مجموعة بلوميل ادامز كومباس العقارية بالإسكندرية ، فيرجينيا: "إذا لم يتم تقييم العقار لسعر البيع ، فسوف يقرض البنك فقط على أساس القيمة المقدرة" ، توضح.لذا ، ماذا يعني ذلك للمشتري؟ "المشتري الذي لا يتمتع بالحماية في حالة الطوارئ يجب عليه تعويض هذا الفارق النقدي". وإذا لم يكن لدى المشتري هذا النوع من المال يكمن؟ يقول آدامز أنهم يمكن أن يكونوا في التقصير. "يجب أن يعرف المشترون قبل كتابة العرض ما إذا كان هناك خطر حدوث مشكلة في التقييم وما هو النتائج هي. " هذا هو السبب في أنها فكرة جيدة لاستخدام وكيل مشتر متمرس يفهم عملية التقييم.
يحاول بعض المشترين أيضًا بيع منازلهم الحالية أثناء بحثهم عن منازل جديدة لشرائها. في الواقع ، غالبًا ما يحتاجون إلى المال من بيع منزلهم لدفع دفعة أولى على المنزل الجديد. يقول "البائع الذي يقبل عقدًا مشروطًا ببيع منزل المشتري الحالي يمكن أن يؤدي إلى إنهاء الصفقة". جيريمي براون، نائب الرئيس في شركة TTR Sotheby’s International Realty في أرلينغتون ، فيرجينيا.
في الواقع ، يقول إن البائعين الذين يقبلون هذا الإجراء الطارئ فقدوا السيطرة على الصفقة ، لأنها تعتمد الآن على إغلاق المنزل الآخر. "لكل معاملة مشاكلها وحواجزها الفريدة ، وإذا نشأت مشكلات لا يمكن التغلب عليها على المشتري الصفقة في المنزل الحالي ، يترك البائع عاجزا تقريبا باستثناء الافراج عن المشتري من عقد."
حتى إذا كان المنزل الذي يبيعه المشتري بموجب عقد ، فقد يحدث شيء ما للتأخير ذلك إغلاق ، وخلق تأثير مضاعف.
ربما تعرف أن امتياز العقار يمكن أن يمنع أصحاب المنازل من بيع منازلهم. “ومع ذلك ، كان أحد أحدث الأشياء التي رأيتها هو تسجيل الرهن في مكان الإقامة في حين كان العقار في حالة ضمان جنيفر Okhovatسمسار عقارات مع بوصلة في لوس أنجلوس.
"عادة ، نحاول سحب العنوان بمجرد فتح الضمان وحتى مراجعة تقارير الملكية الأولية قبل إدراج منزل". لذا ، ما الذي تسبب في هذا الحادث بالذات؟ يقول Okhovat شخص ما وضع امتياز على ممتلكات البائع والبائع - الذي كان مقيما خارج الدولة - لم يكن على علم بالامتياز. كان خيارا البائع هو تسوية الرخصة أو دفع الرهون من العائدات في الضمان. "في النهاية ، قرر دفعها عن طريق الضمان ؛ ومع ذلك ، لو لم يفعل ، لكانت عملية البيع قد توقفت بشدة. "
إذا كنت تشتري منزلًا جديدًا ، فمن الطبيعي أنك تريد أثاثًا ومفروشات جديدة. ومع ذلك ، تحتاج إلى عدم إنفاقك حتى تقوم بالتوقيع على الخط المنقط.
بالنسبة الى إيف هنري، سمسار عقارات في بروسبر ، تكساس ، تلك المشتريات هي السبب الأكبر والأكثر شيوعًا لوقف الإغلاق.
وتقول: "في كثير من الأحيان تتم الموافقة المسبقة على المشترين ، والتعاقد معهم ، ثم اتخاذ قرار بشأن الذهاب إلى أثاث جديد للمنزل ، أو غسالة ومجفف أو جزازة". سواء كنت تدفع نقدًا أم لا. "حتى إذا قاموا بفتح بطاقة ائتمان - على سبيل المثال ، Home Depot - فإنها لا تزال تظهر كرصيد" محتمل ". ويمكن رفض قرضك يوم الإغلاق. يقول هنري: "لقد رأيت العديد من المشترين يفسدون الضمان بالكامل لأنهم خرجوا واشتروا ثلاجة في اليوم السابق للإغلاق".
في الماضي ، كان بإمكان المشترين تغيير الوظائف أثناء الضمان - إذا كانوا ينتقلون إلى وظيفة في نفس المجال. ومع ذلك ، يقول هنري أن الكثير قد تغير. "يترك العديد من الأشخاص وظائف أو يغيرون وظائفهم - حتى إلى وظيفة ذات أجر أعلى - أثناء الضمان ، مما يوقف كل شيء". وقد غير الفيروس التاجي العملية جذريًا. "بفضل الفيروس ، يتم التحقق من العمل الآن ساعة قبل الإغلاق." وإذا كانت هناك أي تغييرات في تاريخ التوظيف ، فهي تقول أن كل شيء يتوقف ، وسيكون من الضروري البدء من جديد في الاكتتاب.