عندما تنجح في شراء فيكتوري كبير وقديم لسرقة ، فأنت تعرف أن الوقت سيأتي لدفع المبلغ. تمكنت أنا وزوجي من القيام بالمشاريع القليلة الأولى على موقعنا 1887 منزل في أولد لويزفيل مع المدخرات وعائدات بيع منزلنا الآخر. ولكن عندما حان الوقت لاستبدال السقف ، وتحديث الحمام الكابوس ، وإحضار المطبخ في هذه الألفية ، نفد التمويل.
كان الخبر السار هو ذلك جميع التحسينات التي قمنا بها زاد من قيمة المنزل ، لذلك كان لدينا خيارات لاقتراض المال. نظرنا في عدد قليل من الطرق للقيام بذلك ، بما في ذلك قرض ملكية المنزل. مجرد قرض مستقيم مقابل الأسهم في المنزل ؛ خط ائتمان الأسهم الرئيسية ، المعروف أيضًا باسم HELOC ، والذي يعمل مثل خط ائتمان متجدد تحصل عليه أثناء تقدمك ؛ وإعادة تمويل السحب ، حيث يمكنك إعادة الرهن العقاري بالكامل بمبلغ أكبر مما تدين به والحفاظ على الفرق.
لأن منزلنا قدم بعض المضاعفات ، انتهى بنا الأمر إلى اتخاذ مسار HELOC الأكثر مرونة. نحن Airbnb جزء من وطننا، والكثير من المقرضين متشائمون للغاية بشأن ذلك. يسمونها "ملكية للمبيت والفطور" (على الرغم من أنني جادلت بشدة بأن رخصة إيجار قصيرة الأجل هي ليس الشيء نفسه) وأخبرنا المقرضون أن سياسة Fannie Mae لا تسمح بالقروض على هذا النوع من الممتلكات - وهو
ليس صحيحا بالضرورة—لذلك تم إغلاق الكثير من الأبواب. كان هناك أيضًا سؤال حول ما إذا كان منزلنا عبارة عن مسكن لعائلة واحدة أو شيء آخر. المرفقة المرآب والشقة يكون لها عنوان مختلف عن المنزل الرئيسي ، ولسبب غير مفهوم ، الباب الخلفي للمنزل يحتوي على عنوان ثالث. هذه هي الألغاز التي تصادفها عند شراء عقار ممتد عمره 130 عامًا.فعلنا الأوراق مماثلة ل إعادة التمويل النموذجي أو الرهن العقاري، وملء طلب عبر الإنترنت ، وتوفير الكثير من الأدلة على أن لدينا ما يكفي من الدخل والمدخرات ، إلى جانب جميع التفاصيل المتعلقة بالرهن العقاري الحالي لدينا.
يمكن أن تكون HELOCs أكثر مرونة من القروض الأخرى ، ولم تتطلب قروضنا أي شخص لزيارة المنزل لتقييمها. قام المقرض بشيء يسمى "تقييم سطح المكتب" ، حيث ينظرون إلى المبيعات القريبة المماثلة ويقودون حرفياً منزلنا للتوصل إلى قيمة في منزلنا.
المبلغ الذي يمكنك اقتراضه يعتمد على "نسبة القروض إلى قيمة، وكلما زادت قيمة منزلك عن ما تدين به على الرهن العقاري الحالي ، كلما كان بإمكانك الاقتراض ومعدلات أفضل أنت مؤهل للحصول عليها. لقد ازدادت قيمة منزلنا بما فيه الكفاية بحيث كنا قادرين على أخذ الأموال إليه استبدال السقف طالما إعادة المطبخ و دوره المياه.
في فترة قصيرة إلى حد ما تمت الموافقة علينا ، وأعطانا المقرض إمكانية الوصول إلى مبلغنا في حساب في مصرفهم ، مع الشيكات الورقية والوصول الإلكتروني. لم يكن علينا أن نأخذها كلها دفعة واحدة ، لذلك في كل مرة كان لدينا حساب ، كنا نخرج من هذا المبلغ من المال. إذا لم نكن نستخدمها بالكامل ، فلن نضطر إلى تسديدها. (استخدمنا كل شيء!)
كان لدينا معدل فائدة متغير يبلغ 4.84 في المائة ، وهو أمر مخيف ، لأنك لا تعرف أبدًا متى قد ترتفع الأسعار ، على الرغم من وجود خيار دفع المزيد لقفلها. هذه مقامرة ، لأنها يمكن أن تنخفض أيضًا (وهو ما قد يحدث في النهاية). من الناحية الفنية ، سنكون مطالبين فقط بسداد الحد الأدنى من المدفوعات في السنوات العشر الأولى من الثلاثين عامًا خط ائتمان (ما يسمونه "فترة السحب") ، ولكن إذا فعلنا ذلك فلن يقلل من رأس المال عند الكل. مخيف أيضا.
بمجرد أن انتهينا من العمل ، بدأنا في النظر في مدى السرعة التي يمكننا بها سداد خط الائتمان ، وأصبح الأمر مربكًا للغاية. في الأساس ، كان الأمر يشبه امتلاك رصيد بطاقة ائتمان ضخم. لا يمكننا الحصول على إجابة مباشرة من المقرض حول المبلغ الذي سنحتاج إلى دفعه شهريًا حتى نتمكن من سداده في X من السنوات.
هل سأفعل HELOC مرة أخرى؟ بصراحة ، لقد فعلت ذلك كملاذ أخير. بعض الجوانب ، مثل المرونة في أخذ ما تحتاجه فقط ، لطيفة. وقد عملت لأهدافنا بشكل مؤقت. لكن بشكل عام ، يسعدني أننا تحولنا إلى إعادة تمويل تقليدية بمجرد الانتهاء من عملنا.
