في خطوة طارئة تهدف إلى تحفيز الاقتصاد المتضرر من جائحة فيروس كورونا ، قطع الاحتياطي الفيدرالي معياره أسعار الفائدة إلى ما يقرب من الصفر، والتي يمكن أن تؤدي إلى معدلات فائدة أقل على الرهون العقارية.
هل هذا يعني أنك مستقبلي مشتري المساكن لأول مرة—هل يجب الانقضاض على هذه الفرصة لشراء منزل؟ الجواب القصير: المضي بحذر. يقول الخبراء أن هناك الكثير يلعبه الاقتصاد حاليًا ، ولا يجب أن تشعر بالضغوط لتحقيق أرباح مالية ضخمة الالتزام ، خاصة إذا كنت غير متأكد من الأمن الوظيفي الخاص بك حيث أن جائحة COVID-19 يعيد تشكيل الأمريكي الحياة.
يقول هولدن لويس ، خبير المنزل والرهن العقاري في بالتأكيد: "إنها بالتأكيد ليست فرصة لمرة واحدة في الجيل للشراء". NerdWallet. "ستكون هناك دائما منازل متاحة للشراء. من الأفضل الشراء عندما تكون مستعدًا شخصيًا ومهنيًا للاستقرار. لا تشتري منزل الآن ، فقط لأن معدلات الرهن العقاري منخفضة ".
لذا ، أنفاس عميقة. لست بحاجة إلى أن يكون لديك FOMO كبير يشبه الجمعة السوداء إذا تعرضت للقصف بمعلومات حول أسعار الفائدة كونك منخفضًا للغاية ، ومع ذلك لا يمكنك تحمل ما هو معقول على الأرجح أكبر قرار مالي لك الحياة. ومع ذلك ، إذا كنت في مكان آمن ماليًا مع حساب توفير صحي يمكن أن يتغلب على عاصفة مالية (وعاصفة كبيرة في ذلك) ، فقد يكون شراء منزل الآن مفيدًا.
توضح أندرينا فالديز ، مديرة المبيعات التنفيذية والرئيس التنفيذي لشركة "إن معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا تتجاوز 3 في المائة ، وهي أدنى نسبة كانت عليها منذ ما يقرب من 50 عامًا". حجر الزاوية الإقراض الرئيسية ، وشركة. "كلما انخفض معدل الرهن العقاري ، انخفض دفع الرهن العقاري الشهري على الأرجح. لذا ، يمكن لأي شخص على الحياد ويفكر في شراء منزل أن يستفيد حقًا الآن من خلال الشراء بسعر قياسي منخفض ".
أول شيء أولاً: يجب على مشتري المنازل المحتملين الذين يسمعون ضجة حول أسعار الفائدة من 0 إلى 0.25 في المائة أن يعلموا أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري من المحتمل ألا تصل إلى هذا الحد أبدًا. وبدلاً من ذلك ، فإن سعر الأموال الفيدرالية هو المعدل الذي تدفعه البنوك لاقتراض الأموال بين عشية وضحاها ، وقد خفض الاحتياطي الفيدرالي هذا المعدل مرتين في الأسبوعين الماضيين في محاولة لتحفيز الاقتصاد. على الرغم من ذلك ، يؤثر سعر الفائدة الفيدرالي على المستهلكين أيضًا ، لأن البنوك عادةً ما تمتد أقل معدلات ، والتي يمكن أن تجعل الاقتراض أرخص على كل شيء من الرهون العقارية إلى قروض الطلاب إلى الائتمان بطاقات.
ومع ذلك ، كانت معدلات الرهن العقاري بالفعل عند مستويات تاريخية متقاربة. وقد استغل أصحاب المنازل الحاليون هذه المعدلات المنخفضة ، مما أدى إلى إغراق المقرضين بتطبيقات إعادة التمويل. بينما يعمل المقرضون من خلال تراكم هذه التطبيقات ، فإن الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا ارتفع بالفعل من أدنى مستوى على الإطلاق في الأسبوع الماضي ، وفقًا فريدي ماك. يُظهر تقرير برنامج القروض الذي ترعاه الحكومة في 12 آذار (مارس) معدل الرهونات العقارية الثابتة المحددة لمدة 30 عامًا عند 3.36 في المائة ، وهو ما يمثل ارتفاعًا بنسبة 0.07 عن الأسبوع الماضي ، ولكنه انخفض تقريبًا نقطة مئوية كاملة عن العام منذ.
دعنا نجري العمليات الحسابية ، وبغية البساطة ، لا ندخل في نفقات مثل تأمين الرهن العقاري الخاص أو الضرائب (يجب أن تخصص ميزانية لهذه التكاليف المهمة ، ولكن أكثر من ذلك لاحقًا). إذا كان لديك رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 3.36 في المائة على قرض بقيمة 300000 دولار ، فسيكون دفعتك الشهرية 1،324 دولارًا. إذا كانت المعدلات أعلى بنقطة مئوية واحدة ، عند 4.36 في المائة ، فإن دفعتك الشهرية على نفس القرض ستكون 1،495 دولارًا ، أو 171 دولارًا إضافيًا.
هناك شيء آخر قد يتجاهله مشتري المنازل لأول مرة: قد لا تكون أسعار الفائدة التي تراها في الأخبار هي السعر المحدد الذي تتأهل له ، كما يقول جاي توكسلير ، كبير مسؤولي القروض مراكز قروض FedHome.
يقول: "يمكن أن تؤثر الكثير من الأشياء على معدل الفائدة المحدد ، مثل الائتمان ، والدخل ، ونوع المنزل الذي تشتريه ، وحجم الدفعة الأولى". لذا ، على الرغم من أن أسعار الفائدة على الرهون العقارية الثابتة لمدة 30 عامًا تبلغ 3.36 في المائة في الوقت الحالي ، فقد لا تكون مؤهلاً للحصول على سعر منخفض.
باتريك بوياجي ، الرئيس التنفيذي لسوق القروض العقارية الخاصةيفسر ذلك ، نعم ، في حين أن أسعار الفائدة أقل ، فإن معايير اكتتاب الرهن العقاري لا تزال مرتفعة و في بعض الحالات يتم تشديد ، خاصة بالنسبة لكثير من مشتري المساكن لأول مرة. كل هذا يجعل من الصعب الحصول على التمويل اللازم لشراء منزل.
هناك تحد آخر قد يواجهه مشتري المساكن لأول مرة وهو المخزون المنخفض ، خاصة في سوق المنزل المبدئي. من ناحية ، الأسعار منخفضة مما يجعل الدفع أكثر بأسعار معقولة ، ولكن عدد أقل من المنازل في السوق يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل قليلاً عن المعتاد ، يشير إلى السمسار مارك بريس مع منازل بريس من بيركشاير هاثاواي في ميشيغان.
ولكن مع وجود الكثير من الأشخاص الذين يبتعدون اجتماعيًا والحجر الذاتي خلال تفشي الفيروس التاجي ، ستصبح التجمعات مثل البيوت المفتوحة والعروض أقل تكرارًا. أولئك الذين لا يحتاجون إلى بيع منازلهم على الفور قد يأخذون ممتلكاتهم من السوق لفترة من الوقت ويرون ما سيحدث ، في حين أن أولئك الذين يحتاجون إلى البيع على الفور قد ينخفضون الأسعار ، ويتوقعون كريستينا ليفينورثسمسار عقارات في فلوريدا.
لن يؤثر ذلك على أسعار المنازل فحسب ، بل قد يمتد إلى سوق تأجير العطلات. إذا استمر المسافرون في إلغاء خططهم ، فقد يواجه أصحاب استئجار منازل العطلات وقتًا عصيبًا مواكبة نفقاتهم وقد نرى تلك المنازل تضرب السوق بأسعار أقل ، ليفنورث يقول.
وتقول: "إذا انخفضت الأسعار ، إلى جانب معدلات الفائدة المنخفضة القياسية ، فقد تكون هذه فرصة شراء لمرة واحدة في العمر". "ولكن في الوقت الحالي ، إنها مجرد لعبة الانتظار والترقب."
وإذا تأخر عدد كبير من المشترين عن مطاردة منازلهم لبضعة أشهر ، فسيجعل هذا العام مشغولًا مرة واحدة سوق الربيع أقل تنافسية بشكل عام. هذه علامة حظ أخرى لأولئك الذين يخططون للبقاء في المسار.
تسبب جائحة الفيروسات التاجية بلا شك في الكثير من القلق المالي ، مع وجود أكثر من نصف الوظائف الأمريكية في خطر مرتفع أو متوسط ، وفقًا لتقرير Moody Analytics استشهد بها CNN. الأمريكيون قلقون من انخفاض ساعات العمل ، وتسريح العمال ، وإغلاق شركاتهم بالكامل.
يقول Troxler أن عدم اليقين في الأسواق المالية هو عامل مساهم في انخفاض معدلات الرهن العقاري التي نراها.
ويقول: "من المحتمل أن ترتفع معدلات الرهن العقاري بمجرد انتهاء حالة عدم اليقين بشأن هذا الوباء". "على سبيل المثال ، بعد تطوير لقاح أو بعد ظهور بروتوكولات الاحتواء أو العلاج".
عندما يتعلق الأمر بالدفعات المقدمة ، يقول Boyaggi إن المشترين الذين لديهم نسبة 10 في المائة على الأقل في وضع جيد للنظر في شراء منزل.
"ومع ذلك ، إذا كنت تخطط لاستخدام برنامج قرض منخفض الدفع ، فقد ترغب في الانتظار لمعرفة كيفية تأثر سوق الإسكان بـ COVID-19" ، كما يقول. "إذا خفضت 3 في المائة فقط وانخفضت أسعار المساكن بأكثر من 3 في المائة ، يمكنك أن تجد نفسك تحت الماء. إذا كنت تشتري منزلك على المدى الطويل - 10 سنوات فأكثر - على الرغم من ذلك ، فإن تقلبات أسعار المنازل على المدى القصير تصبح أقل عاملاً ".
حتى إذا كان لديك شعور بالأمان الوظيفي وسط الوباء ودفعة أولى كبيرة جاهزة ، فهناك بعض الأشياء التي يجب أن تضعها في اعتبارك عند التفكير في الوقت المناسب إذا كان هذا هو الوقت المناسب للشراء. بشكل عام ، تكاليف السكن - والتي لا تشمل فقط الرهن العقاري الخاص بك ، ولكن أيضًا الضرائب والتأمين والمرافق ورسوم الصيانة وجمعية مالك المنزل المستحقات - يجب ألا تتجاوز أكثر من 35 في المائة من راتبك الذي ستأخذه إلى المنزل حتى تشعر بالراحة المالية ، وفقًا لما يقوله خبير معتمد مخطط سينثيا ماير.
وتقول: "إذا كان لديك ائتمان جيد ، فمن المحتمل أن يكون مقرض الرهن العقاري على استعداد لإقراضك أكثر ، لكن هذا لا يعني أن عليك الاقتراض كثيرًا".
نصيحة أخرى من ماير: فكر في "القرصنة المنزلية"عن طريق شراء عقار صغير متعدد الأسرة والعيش في وحدة واحدة واستئجار الباقي. يمكنك أيضًا استئجار غرفة احتياطية في منزلك الجديد أو مسكنك ، والتي قد تكون أسهل للمشترين الذين لا يفعلون ذلك لديك أطفال ، وسوف يساعد الدخل الإضافي على دفع الرهن العقاري الخاص بك ويمنحك مصدر دخل آخر خلال ركود اقتصادي.
للشعور بالثقة في قرارك ، قد يكون من الأفضل ألا تتحدث فقط مع مقرض ، ولكن أيضًا للعمل مع مخطط مالي لتحديد ما إذا كان شراء منزل الآن له معنى مالي لفريدك موضع.