بعد مشاهدة والدينا يتقاعدان ولا يزال يتعين عليهما دفع رهن عقاري على دخل ثابت ، قررنا أنا وزوجي أن نفعل ما في وسعنا لمنع ذلك من أجل أنفسنا. لذلك تعاملنا مع الرهون العقارية لدينا بخطوات عدوانية وخارجية ليست للجميع ، لكننا بالتأكيد عملنا من أجلنا.
بالنسبة لمنزلنا الأول ، اشترينا منزلاً بتكلفة أقل من الرهن العقاري الذي تمت المصادقة عليه ، وتضاعف سعرنا شهريًا تقريبًا المدفوعات إلى الشريحة بعيدًا عن الموكل ، ودفع الأموال تجاه الموكل بمجرد أن نكون مسؤولين عن مؤشر مديري المشتريات ، وحتى إعادة تمويل. لقد نجحنا في تحقيق التوازن بين رهننا الثابت البالغ 180،000 دولار ، والثمن بنسبة 8٪ ، ومدته 30 عامًا إلى 60،000 دولار في 10 سنوات فقط - مما يوفر مئات الآلاف من الدولارات من مدفوعات الفائدة المحتملة على طول الطريق.
لكن كل ذلك تغير عندما اضطررنا إلى الانتقال إلى ناشفيل للحصول على وظيفة زوجي الجديدة. لقد ابتعدنا عن منزلنا المدفوع تقريبًا في مقابل 150،000 دولار كدفعة مقدمة. كان سوق ناشفيل حارًا ، ولكن أيضًا كان أكثر تكلفة من ضواحي أتلانتا (ومع طفلين كنا بحاجة إلى منزل أكبر). وجدنا منزلاً بقيمة 635،000 دولار أحببناها ، وخصصنا 135000 دولار ، وطبقنا على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا ، بنسبة 5٪. على الرغم من أننا كنا نرغب في الحصول على رهن عقاري مدته 15 عامًا (كنا قريبين جدًا من الدفع في جورجيا!) ، لم نعتقد أنه كان عمليًا أو ذكيًا من الناحية المالية في سوق الإسكان المتقلب.
لقد انتهى بنا الأمر إلى دفع 3600 دولار شهريًا - 1000 دولار شهريًا أكثر مما كنا ندفع ، و 2000 دولار أكثر مما كنا مطالبين بالدفع على رهننا القديم في أتلانتا. لم نتمكن من تحمل مضاعفة هذه المدفوعات كما فعلنا من قبل ، لذلك قررنا التمسك بمدفوعات القروض المجدولة - على الرغم من أننا حسبنا أننا سندفع مبلغ إضافي قدره 512000 دولار. كان هذا غالبًا حيث كان الهجوم المالي أكبر من رهننا الأول. ولكن على الرغم من أن المنزل كان أكثر تكلفة مما اعتدنا على دفعه ، فقد اخترنا مرة أخرى شراء منزل دون ما وافق عليه البنك من أجلنا ، لذلك كان لدينا مساحة كبيرة للمناورة.
عندما تهاوى الاقتصاد بعد خمس سنوات ، تغير سوق الإسكان بشكل كبير: انخفضت أسعار الفائدة إلى ما يقرب من 2 في المائة... وهبطت قيمة منزلنا بنسبة 15 في المائة. نظرنا في إعادة التمويل مرة أخرى لخفض سعر الفائدة لدينا ، ولكن كان من الضروري إجراء تقييم بتكاليف إغلاق قريبة من 10000 دولار. قررنا أنه لم يكن عمليًا وأنه سيتم استثمار الأموال بشكل أفضل في سداد رأس المال.
لذلك بدأت في البحث عن خيارات أخرى ووجدت عملية غير معروفة من شأنها أن تفعل نفس الشيء مقابل 100 دولار فقط كرسوم: إعادة صياغة، أو عندما تدفع مبلغًا كبيرًا من المال في رهنك العقاري ويؤثر ذلك بشكل مباشر على المبلغ الرئيسي. على الرغم من أن مدة القرض لا يتم تقصيرها ، إلا أن الدفعة الكبيرة بأكملها تذهب إلى أصل الدين بدلاً من الفائدة. ونظرًا لأن أسعار الفائدة المصرفية قد انخفضت أيضًا بشكل كبير ، فقد توقعنا أننا سنحصل على المزيد من الضجة لأننا نضع هذه المبالغ في رهننا العقاري أكثر مما لو تركناها مدخراتنا.
لحسن الحظ ، كانت صناعة التكنولوجيا تعمل بشكل جيد - وفرت لنا وظيفة زوجي مكافآت سنوية وخيارات الأسهم ، وقررنا استخدام بعض هذه الأموال الإضافية للتأثير في رهننا العقاري. بعد التشاور مع محامي الضرائب والمقرض الخاص بنا ، أخذنا 200000 دولار قد وفرناها على مدار السنوات وقمنا بإعادة الصياغة: انخفض مبلغ الدفع الشهري إلى النصف!
ومع ذلك ، ما زلنا ندفع 3600 دولار في الشهر. وبعد ذلك ، خلال عامين من إعادة الصياغة ، تم تسريح زوجي وحصل على وقف كبير. والحمد لله ، كان لديه وظيفة أخرى تصطف ، وكنا قادرين على استخدام هذه الأموال جنبا إلى جنب مع المدخرات الأخرى لسداد الرهن العقاري!
لكننا لم نكن في المنزل بعد: على الرغم من أن رهننا قد سدد ، إلا أن أسهمنا في منزلنا كانت أقل مما دفعنا ثمنها - وسيستغرق الأمر عقدًا كاملاً حتى تعود القيمة إلى ما نحن عليه دفع ثمنها (والحمد لله ، بعد عامين فقط تبلغ قيمتها 100000 دولار إضافية!) وبما أننا خصصنا الكثير من مدخراتنا في أسهمنا في المنزل ، لم يكن لدينا الكثير من النقود المتوفرة لدينا كما كنا احب. لذلك ، بناءً على نصيحة المقرض الخاص بنا ، فتحنا حدًا ائتمانيًا بقيمة 50000 دولار أمريكي لسهم المنزل لتزويدنا ببعض الأصول السائلة. كان علينا أيضًا أن ننظر في كيفية تأثير ذلك على نتائج الائتمان الخاصة بنا لأنه لم يعد لدينا أي قروض شهرية (لم يكن لدينا أي مذكرات سيارة أو حسابات رسوم متجددة أيضًا). على الرغم من حدوث انخفاض مبدئي بعد المردود ، فقد نجحت درجة الائتمان لدينا في القول في الثمانينات المنخفضة حتى بدون أي قروض بالتقسيط.
لكن بشكل عام ، كان من الرائع أن لا أتعرض لضغوط شديدة من دفعة شهرية كبيرة - خاصةً عندما تم تسريح زوجي بعد بضع سنوات. لا يزال يتعين علينا دفع الضرائب والتأمين (حوالي 6200 دولار في السنة ، والتي ندفعها بمبلغ مقطوع في بداية العام - وليس من الجيد القيام به بعد العطلات). ولكن من دواعي الارتياح الشديد أن نحصل على مبلغ إضافي قدره 3800 دولار شهريًا لتحقيق أهداف مدخراتنا الأخرى مثل التخطيط للكلية ومشاريع المنازل الكبرى وصناديق الطوارئ ومدخرات التقاعد. من المذهل حقًا أن تكون خالية من الرهن العقاري بنسبة 45 عامًا (بدلاً من 65 ، كما توقعنا في الأصل) ومن المذهل حقًا أن نرى كم أنقذنا!