عندما اكتشفنا أنا وزوجي - أصحاب العقارات الطموحين - أننا يمكن أن نحصل على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لتغطية شراء وحدة الطباعة على الوجهين أو ثلاثية أو أربعة أضعاف ، فكرنا في أنه تم اكتشاف كل ذلك. ولكن بعد أربعة أشهر وعشرات العروض في وقت لاحق ، ما زلنا نكتشف مفاجآت اليمين واليسار. إليك ما نتمنى أن نعرفه قبل التنقل في بحثنا الأسري متعدد المعلومات الأقل خطورة والأكثر خطورة.
اقرأ قوانين المالك / المستأجر في منطقتك قبل الشروع في هذه الرحلة! لكل ولاية ومدينة المراوغات الخاصة بها ، وقد تجد أنه من الأفضل أن تكون في المدينة المناسبة ، أو في ضاحية معينة. على سبيل المثال ، تتمتع مدينة لوس أنجلوس بقوانين صارمة للغاية لمراقبة الإيجارات ، لكن المدن المجاورة مثل بيفرلي هيلز وكولفر سيتي وجلينديل وباسادينا تمنح أصحاب العقارات المزيد من الحقوق. عندما تكون على أمل أن تعيش في إحدى الوحدات بنفسك ، إذا لم تكن هذه الوحدة شاغرة في ذلك الوقت بيع من المهم أن تعرف ما هي حقوقك كمالك ، وما هي حقوق المستأجر (المستأجرين) ل. في معظم الحالات ، يستمر عقد الإيجار بعد البيع ، وإذا كنت ترغب في شغل وحدة ، فستحتاج إلى ذلك اتبع بعض الإجراءات التي قد تستغرق ما يصل إلى 90 يومًا ، على الرغم من أن قرضك قد يتطلب إشغالًا خلال 60 عامًا أيام. كان علينا أن نمرر خاصية أحببناها حقًا لأننا لم نتمكن من شغل الوحدة التي أحببناها قانونيًا. في معظم المناطق ، يتمتع المالك الذي يعيش في المنزل بحقوق أكثر من الغائب ، ولكن لا يزال هناك الكثير لنتعلمه.
يوجد سوقان للإسكان ، أحدهما لشاغلي العقارات والآخر لأصحاب العقارات الغائبين أو المستثمرين. قد يرى زوجان يتسوقان لعائلة منفردة ازدواجًا يحبهان ويتحدثان فيه حتى يتوفر لهما مكتب أو مكان للآباء المسنين. لكن سوق سيارات الدفع الرباعي ، على سبيل المثال ، يتميز بشكل حصري تقريبًا بنوع مختلف من المشتري - مستثمر لا يحتاج إلى تصور أن يصنع المبنى إلى منزل.
نظرًا لهذا الانقسام في السوق متعدد الأسر ، في حين أن قوائم الطباعة على الوجهين تشبه قوائم منازل العائلة الواحدة (مع الكثير من الصور ، والمساحات النظيفة ، والكثير من المعلومات للمساعدة في تحمسك) ، غالبًا ما تكون القوائم الموجهة إلى المستثمرين رائعة متناثر. في كثير من الأحيان ، لن تتضمن أكثر من صورة واحدة (يتم سحبها من عرض الشارع في Google لا تقل) والوصف الأكثر إيجازًا. لا تخطئ: هذا هو المكان الذي تعيش فيه الصفقات. في سوق المستثمر ، يعد العائد على الاستثمار (العائد على الاستثمار) ملكًا ، ولا تؤثر العواطف في السعر.
وقعنا في فخ اتخاذ القرارات العاطفية بعد اتخاذ قرار بشأن شراء ثلاثي في حي كبير. تم قبول عرضنا ، فقط لتجد أن مصرفنا (الذي تمت الموافقة عليه مسبقًا) لن يمول عملية الشراء. لما لا؟ كنا نستخدم قرضًا من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، الأمر الذي تطلب من ثلاثة أضعاف أو أربعة أضعاف القدرة على الاكتفاء الذاتي من اليوم الأول. هذا يعني أن الإيجار الوارد من الوحدات المستأجرة بالإضافة إلى القيمة السوقية لوحدتنا كان عليه تغطية الرهن العقاري بقليل من المساحة لشغل الوظيفة الشاغرة. لقد كانت صدمة للنظام ليتم إدراك أنه حتى لو تمكنا من التحدث عن ضخ المزيد من الأموال في عقار أحببناه ، فإن بقية العالم ببساطة لن يرونه بنفس الطريقة. بالطريقة التي يرونها ، إذا قمت بالتقصير في القرض الخاص بك فسوف يمتلكون العقار ، ويريدون التأكد من أنهم لا يخسرون المال - مرتين تقنيًا - في حالة حدوث ذلك.
يحق للمستأجرين التمتع بالهدوء في مساحاتهم ، حتى لو كان معروضًا للبيع. بين الوحدات المشغولة وملاك العقارات الغائبين ، ستكون محظوظًا بمشاهدة وحدة واحدة فقط قبل تقديم عرض. تعتاد على فكرة تقديم العروض مع العلم أنه بمجرد أن ترى بداخلك جيدًا قد يجذبها. يعرف البائع هذا أيضًا ، وسيمنحك الوقت الكافي لإلقاء نظرة حوله (وكذلك الحصول على عمليات التفتيش ، تمامًا مثل أي عقار آخر) قبل طلب أموال جادة.
لماذا التخلي عن شيء جيد ، أليس كذلك؟ معظم العقارات التي رأيناها كانت موجودة في السوق لأن البيانات المالية لم تعد تعمل لمالك العقار بعد الآن. كان الموقف الأكثر شيوعًا هو المالك الذي لم يرفع الإيجار لعدة سنوات على التوالي - وفي النهاية وجد أنفسهم دون التدفق النقدي لمواكبة الإصلاحات ، والمستأجرين الذين يريدون التمسك صفقة جيدة بغض النظر ماذا. كن مستعدًا للتعامل مع الصيانة المؤجلة ، والمستأجرين الذين يدفعون أقل بكثير من إيجارات السوق ، أو كليهما ، وضبط سعر العرض الخاص بك وفقًا لذلك.