الأخبار الجيدة أولاً: من الممكن بالفعل شراء شقة في مانهاتن بأقل من 300000 دولار أو نحو ذلك. (نعم ، شقة الفعلية - وليس خزانة! ونعم ، شراء لامتلاك ، وليس الإيجار!) في كثير من الأحيان ، تصل وحدة تعاونية لصندوق تنمية الإسكان (HDFC) إلى السوق ، مما يوفر خيارًا نادرًا وبأسعار معقولة لمشتري المنازل المحتملين.
لكن الأخبار المحبطة؟ ليس فقط أنها نادرة جدًا ، فهذه الصفقات العقارية هي أيضًا جزءًا لا يستهان به: لشراء واحدة ، يجب أن يكون لديك راتب سنوي تحت عتبة معينة ، لكن يجب أن يكون لديك أيضًا نقود كبيرة في متناول اليد للدفعات المقدمة (وفي بعض الحالات ، لسعر الشراء بالكامل). هذا يحد بشكل كبير من مجموعة الصيادين الذين يستطيعون بالفعل شراء هذا النوع من التعاونية. في حالات نادرة ، ينقذ الناس ما يصل. في كثير من الأحيان ، على الرغم من ذلك ، فإن الأشخاص (فكر في خريجي الجامعات الحديثة) مع راتب متواضع يدخلون الميراث أو الحصول على دفعة مالية من أسرهم ، أو المتقاعدين مع عدم وجود دخل شهري ولكن الكثير من المال في الاحتياطيات. تنهد.
ظهرت تعاونيات HDFC في مدينة نيويورك في سبعينيات القرن الماضي عندما بدأ الملاك بالتخلي عن مبانيهم خلال فترة الركود الاقتصادي. تم تسليم المباني إلى السكان للإدارة. بدأ الأمر كتجربة ولكن منذ ذلك الحين تطورت لتصبح وسيلة مناسبة لسكان نيويورك من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط لشراء منازل.
الوحدات عادة ما تكون أقل من القيمة السوقية ، مما يعني أن الرهن العقاري الخاص بك سوف يكلف أقل من استئجار وحدة مماثلة الحجم ، ويوضح يوجين غامبل ، مستثمر عقاري وشريك كبير مع همسات الملكية، شركة استثمار وتطوير عقاري.
بالإضافة إلى كونها عند نقطة سعر أكثر بأسعار معقولة ، فإن HDFCs التعاونية غالباً ما تكون أماكن تتمتع بإحساس قوي بالمجتمع ، كما يقول مولي فرانكلينوكيل عقاري مع CitiHabitats العقارات.
أول ما يجب على المشترين معرفته هو ما إذا كانوا مؤهلين للحصول على الحد الأقصى للدخل في المبنى ، وعليهم أن يكونوا قادرين على عرض هذه الأرقام على عائدات ضريبية تبلغ عامين ، كما يقول فرانكلين. لا يوجد حد أقصى للدخل العالمي والصيغ لتحديد الحد الأقصى للدخل تختلف حسب التعاونية. Hauseit ، شركة "للبيع من قبل المالك" في نيويورك ، وضعت أ دليل عينة لحساب المبادئ التوجيهية سقف الدخل. يمكنك أيضا التحقق من أ تطبيق العينة، التي تطلب عادةً معلومات الحساب المصرفي والمراجع الشخصية وشرحًا لماذا تريد أن تعيش في المبنى.
لوكاس كاليخاسوكيل عقاري مع Triplemint العقارات في نيويورك ، يقول إنه من المهم بالنسبة للمشترين أن يفكروا فيما إذا كان لديهم أي مكافآت أو حصص مجدولة. إذا كان الأمر كذلك ، فقد يكون من المفيد مطالبة شركتك بتأخير هؤلاء إذا كنت على وشك الحد الأقصى للدخل.
"بعض المباني ، بناءً على البرنامج ، لن تسمح بدفع دولار". قد يكون لدى البعض الآخر مساحة كبيرة للمناورة مع قدر ضئيل من المرونة.
في المباني ذات سقف الدخل المنخفض ، يتقاعد المتقاعدون ذوي الأصول المالية القوية ولكن ذوي الدخل المنخفض ، بالإضافة إلى عمليات شراء الهدايا ويوضح فرانكلين أن الأطفال البالغين يحكمون اللعبة ، لأن الكثير من هذه المشتريات نقدية صفقات.
"تذهب العديد من [الوحدات] إلى الأشخاص الذين قد يكون لديهم آباء أو أجداد لديهم أصول نقدية كبيرة ، أو الأشخاص الذين لديهم ترك وظائف ذات رواتب عالية ويعملون الآن في مجالات يقل فيها دخلهم ، لكن يجدونها أكثر جدوى "فرانكلين يقول.
وتقول: "الناس يشعرون بالقلق من أن المبنى سيطلب منك ألا تكسب أبدًا أكثر من الحد الأقصى للدخل بعد الشراء". "لن يقوم المبنى بمراقبة دخلك إلى الأبد ولن يتم إيجار عقد الإيجار من يديك إذا تلقيت عرضًا رائعًا بعد عام من الشراء."
نقطة واحدة لزجة: يحتاج المشترون إلى معرفة ما إذا كان المبنى قد تمت الموافقة عليه للرهون العقارية ، كما يقول فرانكلين. "بعض المباني ليست في صحة مالية قوية ، لذلك من غير المرجح أن تقرض البنوك أموالًا" ، كما تشير.
عادةً ما تتطلب HDFCs دفعًا منخفضًا إلى حد ما بنسبة 10٪ ديبرا بكتلأستاذ في كلية الحقوق في بروكلين يدرس عيادة تركز على HDFC ؛ لكن بعض الأحياء "الأكثر سخونة" تتطلب كل النقود.
يجب ألا يتوقع المشترون جني أموال من HDFC. نعم ، على الرغم من أنه يُسمح لك بالحصول على دخل أكبر بمجرد شراء الشقة ، فمن المرجح أن يكون على المقيم القادم المشتري أن يحققها تحت سقف الدخل عند الشراء. هذا كله يعتمد على قواعد المبنى الخاص بك.
يقول فرانكلين: "إن سعر إعادة البيع غير محدود ، ولكن فهم أن سقف الدخل سيحكم مقدار ما قد تتمكن من إعادة بيعه مهم للغاية لإدارة التوقعات".
بالإضافة إلى ذلك ، عادة ما تكون ضرائب الوجه (أو رسوم النقل المدفوعة إلى المبنى للحفاظ على الاحتياطيات عند البيع) مرتفعة لمنع مخططات الثراء السريع.
"أتأكد دائمًا من أن مشتري يعرفون أن هذا خيار مناسب فقط لشخص يستخدم الشقة لا تسمح أماكن إقامتهم الرئيسية لأن مركبات الكربون الهيدرو فلورية للأشخاص الذين يشترون مقابل رسوم بيانية ولديهم سياسات صارمة في السوق " يشرح شيلي مكان، وكيل Triplemint.
تشرح Gamble أن العديد من مركبات HDFCs تتطلب عمليات تجديد باهظة التكلفة حتى تصل إلى مستويات معيشة معقولة وبالتالي فمن الممكن أن تكون نفقاتك الخارجية أعلى من العديد من البدائل الجاهزة.
تم تصميم وحدات HDFC للناس في الفئات ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط ، وبالتالي فهي تحمل رسوم صيانة منخفضة بشكل عام ، همسات الملكية‘يقول غامبل. ومع ذلك ، فإن هذه الرسوم تأتي بتكلفة: رسوم الصيانة المنخفضة تعني عددًا أقل من الأصول السائلة للمبنى للإصلاحات ، وبالتالي قد يكون المبنى عرضة لمخاوف تتعلق بالسلامة أو الصيانة.
ورغم أن هذا صحيح بالنسبة لبعض المباني ، فهناك نوع من النهضة التي تحدث مع مانهاتن HDFCs. يعني تدفق مبيعات مركبات الكربون الهيدروفلورية الأخيرة وجود المزيد من المباني في خزائنها ؛ كثير منهم يحصلون على ترقيات تشتد الحاجة إليها ويفتحون أمام التمويل ، كما يقول فرانكلين.