نحن حاليًا في ثاني أطول فترة من النمو الاقتصادي في التاريخ الأمريكي ، مع انخفاض معدلات البطالة ، وارتفاع قيم المساكن ، و يندفع يقوة في معدلات ملكية المنزل. من المؤكد أنها تبدو جيدة على الورق ، ولكن ما يجب أن يحدث هو أن: بعض الخبراء - بمن فيهم أكثر من 20 خبير اقتصادي من الولايات المتحدة الرابطة الوطنية لاقتصاديات الأعمال و 50 من خبراء العقارات والاقتصاديين في استطلاع للرأي شركة Zillow- توقع الركود القادم من المرجح أن يضرب في عام 2020.
نظرًا لأن الركود الكبير الأخير في البلاد مرتبط بسوق الإسكان المتصاعد ، فقد يكون هناك ركود يلوح في الأفق يبدو الأمر شاقًا بشكل خاص إذا كنت قد اشتريت للتو منزلك الأول أو كنت تستعد للشراء في الأشهر القليلة المقبلة سنوات. إذن ما الذي يجب أن تتوقعه لهذا التراجع المحتمل القادم؟ تحدثت مع خبراء في التمويل العقاري والتمويل العقاري للحصول على الصورة الكاملة.
الاخبار الجيدة؟ من غير المحتمل أن يسوق سوق الإسكان الاقتصاد كما كان الحال في عام 2007. ومع ذلك ، قال الخبراء الذين سألتهم إنهم يوصون دائمًا بالحصول على واقعية بشأن ميزانيتك والحصول على قرض عقاري مناسب لحماية نفسك من الركود المحتمل. في بعض الحالات ، كانوا ينظرون إلى الركود على أنه أمر جيد ، قائلين إنه قد يوفر فرصًا جديدة للشراء لأولئك الذين تركوا خارج السوق الحالي بسبب ارتفاع الأسعار وأسعار الفائدة.
تجدر الإشارة إلى أنه لا يوجد إجماع حقيقي على موعد حدوث الانكماش ، ومدى سوء ذلك. تقول دانييل هيل ، كبيرة الاقتصاديين لدى Realtor.com: "يشار إلى عام 2020 بسنة ركود محتملة لأنها خارج نطاق التنبؤات الجيدة للغاية لمعظم الاقتصاديين". "هذا يعني أنهم لا يرون ركودًا في المستقبل القريب - حيث تكون التوقعات جيدة - لكنهم يعتقدون سيكون هناك ركود آخر في يوم ما ، وقد يكون في المستقبل حيث لا نرى البيانات للغاية حسنا."
ومع ذلك ، عندما يأتي الأمر ، يقول معظم الاقتصاديين إن سوق الإسكان لن يكون هو السبب الوحيد: "من الواضح أن الإسكان لعب دورًا كبيرًا في الركود الأخير ، إنه ليس كذلك يقول آرون تيرازاس ، كبير الاقتصاديين لدى Zillow ، الذي رعى المسح الاقتصادي الذي أجري الشهر الماضي: "من الواضح بالضرورة أنه سيلعب دورًا كبيرًا في الركود المقبل". "الاقتصاديون الذين شملهم الاستطلاع كانوا أكثر اهتمامًا بأمور مثل التجارة ، والأزمات الجيوسياسية ، وحركات أسعار الفائدة."
ومع ذلك ، هناك بعض العوامل في سوق الإسكان تستحق الاهتمام من حيث التخطيط للركود. حتى الآن في عام 2018 ، شهدت معدلات الرهن العقاري الزيادة الأكثر استمرارا لبدء العام في أكثر من 40 عاما. قيم المنازل في الولايات المتحدة آخذة في الارتفاع في أسرع وتيرة في 12 سنة. ومستويات الدخل لا تواكب ارتفاع تكاليف المنازل.
مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، هناك المزيد من برامج القروض للمشترين لأول مرة للاستفادة منها ، وفقًا لما قاله ناثان بيرس ، أخصائي رهن سكني معتمد مع تمويل متقدم في سولت لايك سيتي ، يوتا. يقول: "هذا بحد ذاته يمكن أن يكون مشكلة" ، مشيرًا إلى أن هناك فرصة لمثل هذه البرامج الجديدة - وكذلك الموجودة - يمكن أن تخفض متطلبات الدفع أو الحد الأدنى لدرجة الائتمان. وتساءل "ما سبب انهيار السكن في عامي 2007 و 2008؟" "لقد كان هناك الكثير من برامج القروض المحفوفة بالمخاطر المتاحة للجميع". لإضافة إلى المخاطر ، وإدارة ترامب بدأ يتراجع تدابير دود فرانك ، وضعت في مكان بعد أزمة الرهن العقاري 2007. البنوك قادرة مرة أخرى على إقراض القروض العقارية للمقترضين الأكثر خطورة.
هذا يعني أنه من المهم للغاية أن يتقدم مشتري المنازل لأول مرة بطلبات للحصول على قروض عقارية بحذر. المعيار في صناعة التمويل العقاري هو الموافقة على المقترضين للحصول على الحد الأقصى للمبلغ الذي يستحقونه ليرفعهم إلى المنزل مع الحد الأدنى للدفعة المقدمة - حتى لو لم يكن لديهم مدخرات ، كما يقول بيرس. نصيحته: "أنت لست بحاجة إلى تجاوز الحد الأقصى". وجد Zillow أن 27 ٪ من مشتري المنازل لأول مرة تجاوز الميزانية. يوصي Pierce بدلاً من ذلك بتعيين ميزانية وتحديد الدفع الذي يمكنك دفعه قبل التحدث إلى المقرض.
يقول تيرازاس إنه يجدر أيضًا التفكير في وضع المزيد من الأموال مقدمًا كدفعة مقدمة. ويوصي بوضع أكبر دفعة ممكنة لبناء وسادة أسهم في منزلك الأول. يلاحظ تيرازاس أنه سوف يحميك ، إذا حدث انكماش. على سبيل المثال ، إذا فقدت وظيفتك واضطررت إلى بيع منزلك ، فلديك المزيد من الأموال لتعود عليها. يقول: "إذا انخفضت قيمة منزلك بنسبة 2 أو 3٪ ، فلن تكون هذه الأموال مدمرة بالنسبة لأموالك".
تعد المدخرات أيضًا أمرًا مهمًا للتغلب على أي تراجع من خلال إنشاء منزل جديد. "إذا كنت قد اشتريت بالفعل ولم يكن لديك ما بين ثلاثة وستة أشهر من نفقات المعيشة مدخرًا ، فحاول الوصول إلى هناك في أقرب وقت ممكن" ، توصي هيل. وتشير إلى أن "سيناريو أسوأ الحالات" لفقدان وظيفتك خلال فترة الركود هو عادة حوالي ستة أشهر من البطالة ، لذلك فمن الآمن أن نراهن على المدخرات.
على الرغم من أن هذا قد يبدو وكأنه ركود يعني أنه من الصعب شراء منزل ، يشير أحد الخبراء في الواقع إلى أنه قد يساعد بعض المشترين: جوناثان ميلر ، يقول مؤسس ورئيس شركة الاستشارات العقارية Miller Samuel Inc. ، إنه يولي أقصى اهتمامه للنمو المحدود للأجور في مواجهة ارتفاع المنزل الأسعار. وهو يعتقد أن إحدى النتائج المحتملة لعام 2020 هي تحييد معدل نمو القيمة المنزلية لتلبية احتياجات القدرة على تحمل التكاليف المتزايدة. يقول ميلر إن الركود قد يتجلى كتصحيح اقتصادي: "سوف تنخفض الأسعار وسيبرد الطلب ، مما سيخفف من الأسعار".
يعتقد ميلر أن هذا لن يكون بالضرورة أمرًا سيئًا بالنسبة لمشتري المنازل الذين يتطلعون إلى الدخول إلى السوق. في حالة الركود ، يُفترض عمومًا أن يكون سوق الإسكان أكثر ليونة (أقل طلب على التحرك) ، وبالتالي فإن البائعين يطلبون أقل الأموال المخصصة للمنازل وليس هناك العديد من المشترين الذين يتنافسون ويرفعون الأسعار: "إنها فرصة محتملة للشراء بسعر معقول" يقول.
ومع ذلك ، يوصي معظم الخبراء بأنه لا ينبغي للمشترين لأول مرة أن يقرروا الشراء أو البيع بناءً على توقعات السوق هذه (المعروفة أيضًا باسم محاولة "توقيت السوق"). لا يمكن لأحد التنبؤ بالتغيرات الدقيقة في الاقتصاد ؛ من المهم للغاية الحصول على مدخراتك بالبحث والبحث عن الرهن العقاري المنطقي في غضون ميزانية واقعية ، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف المنزل الجديد مثل الصيانة والضرائب العقارية ، و تأمين.
يقول هيل: "إذا كان الوقت مناسب لك الآن ، وإذا كنت مستعدًا ماليًا وتجد منزلاً يناسبك ، فلن أنتظر". "لا توجد ضمانات بشأن ما يمكن أن يحدث في المستقبل."