إذا كان لديك ما يكفي من زميلك في الغرفة يتناول طعامك الباقي ، فالمالك الغائب يقوم بمشي الإيجار عاماً بعد عام على الرغم من أن الحرارة بالكاد تعمل ، أو أمك يسأل في أي وقت أنت - شخص بالغ كامل النمو في آخر مرة قمت فيها بالتحقق - سيكون في المنزل ، وربما كنت تحلم بشراء مكان خاص بك ، والقيام بذلك عاجلاً بدلاً من في وقت لاحق.
ولكن كيف تعرف إذا كنت على استعداد لشراء منزل ، وما إذا كانت فكرة جيدة؟ هناك إيجار مختلف مقابل شراء الآلات الحاسبة هناك (هذا واحد ، من نيويورك تايمز، ربما هو الأفضل) الذي يمكن أن يخبرك ما إذا كان شراء منزل بشكل عام أكثر منطقية من التأجير في منطقتك. لكن لا يمكن لأي منهم اتخاذ هذا القرار الضخم بحق.
وهو قرار يغير الحياة. تاريخياً ، ساعد امتلاك منزل لعائلات الطبقة الوسطى على بناء ثروة طويلة الأجل: القيمة الصافية لمالك المنزل المتوسط هي أمر مذهل 90 مرة أن من المستأجر المتوسط. فلماذا لا تريد القفز على متن هذا القطار في أقرب وقت ممكن؟
انتظر ، النمر. شراء منزل يمكن أن يعيث فسادًا ماليًا على حياتك بنفس السهولة. فقدت الملايين من الأسر منازلهم لحبس الرهن خلال فترة الركود الكبير.
خمسة ملايين لا يزال ملاك المنازل في الولايات المتحدة غارقين في القروض العقارية ، مما يعني أنهم مدينون للبنك أكثر مما يستحقون من منازلهم ، حتى بعد زيادة أسعار المساكن لمدة خمس سنوات.الحقيقة هي أن ملكية المنازل ليست استثمارًا بقدر ما هي وسيلة ادخار قسري. وعلى الرغم من التقليب المنزلي على شاشة HGTV ، فإنه بالتأكيد ليس مخططًا سريعًا للثراء. فيما يلي بعض الطرق لقياس ما إذا كنت مستعدًا حقًا لشراء منزل والاحتفاظ به.
غالبًا ما يرتبط سبب شراء المنزل بـ "الاستقرار". لا تحتاج إلى الزواج أو حتى في علاقة بشراء منزل ، لكنه يساعد إذا واجهت مستوى من الاستقرار في منزلك الحياة. إذا كنت تخطط لشراء منزل مع شريك ، فتأكد من أن علاقتك على قدم المساواة. إذا كنت لا تزال تشعر بالحكة لقضاء عام في العيش في الخارج ، فربما تخلص من ذلك أولاً. وإذا لم يكن بمقدورك (مثل معظمنا) تحمل رهن عقاري دون راتبك الحالي ، فقم بتقييم احتمالك إلى حد ما من نقل أو الاستغناء ، وما إذا كان يمكنك بسهولة العثور على وظيفة أخرى في منطقتك إذا كان ذلك ل يحدث.
"لا أريد أن يظن أحد أنه يجب عليك أن تتزوج قبل أن تشتري منزلاً" ، كما تقول ماري بريستي ، مالكة / وسيط مجموعة Presti في نيوتن ، ماساتشوستس. "إذا كنت على علاقة قوية ، فقد يكون شراء عقار رائعًا لأنك ستتعلم العمل مع أموالك واتخاذ القرارات كفريق واحد. لكنك لا تريد حقًا شراء عقار مع شخص آخر إذا كانت علاقتك غير مستقرة بما يكفي لأنها عملية مرهقة. "
يجب أن تكون مستعدًا للبقاء في المنزل لمدة خمس إلى سبع سنوات أو أكثر. يعد بيع المنزل مكلفًا للغاية - فعمولات السمسار وحدها تأكل حوالي 5٪ من سعر البيع. وإذا كانت سوق الإسكان تتهاوى ، كما هو معتاد على القيام به من وقت لآخر ، فلن ترغب في أن تضطر إلى البيع في أزمة - فأنت تريد أن تكون قادرًا على الخروج به إلى أن تتعافى الأسعار.
لذا ، إذا كنت تريد الابتعاد عن أي أموال بعد البيع ، فيجب أن تخطط للبقاء لفترة من الوقت - أو على الأقل واثق من أنه بإمكانك تغطية معظم أو كل الرهن عن طريق تأجير العقار في حالة اضطرارك إلى التحرك من قبل ثم. يقول Presti: "لا ترغب في شراء عقار إذا لم تكن تخطط للبقاء هناك لمدة خمس إلى سبع سنوات".
قد يأتي امتلاك منزل مع بعض التغييرات في نمط الحياة أيضًا - خاصة إذا كانت المنازل التي يمكنك تحملها ستحتاج إلى بعض الأعمال. "بعض المشترين الذين أعرفهم أحب قضاء عطلتين أو ثلاثة في السنة أو الذهاب بعيدًا في نهاية كل أسبوع الصيف ، وهم ليسوا مستعدين تمامًا بعد لقضاء الكثير من وقت فراغهم في العمل في المرحلة الابتدائية إقامة. وإذا كانت هذه هي الحالة ، فربما لن يكونوا مستعدين للجزء العلوي المثبت. " "أعرف الكثير من مالكي المنازل الجدد الذين يأخذون الوقت والمال الذي كانوا قد يقضونه في إجازة ووضعوه في المنزل الجديد بدلاً من ذلك ، وهذا قرار مالي طويل الأجل ذكي. ولكن هل أنت مستعد للتخلي عن عام أو عامين من الإجازات؟ "
تذكر أن القصور الذاتي هو قوة قوية ، وكما يمكنك وضع جذور - تكوين أصدقاء حي ، وإرسال الأطفال إلى المدارس المحلية ، والمشاركة في المجتمع - قد تجد صعوبة في الالتحاق والمغادرة لاحقًا على. إذا لم تتمكن من رؤية نفسك تعيش في مكان بعد خمس سنوات من الآن ، فكر جيدًا فيما إذا كان الشراء هو الخطوة الصحيحة أم لا.
بنفس القدر من الأهمية ، ولكن ربما يكون أسهل في القياس ، هو استعدادك المالي. إذا كنت بالكاد تحصل على ما هو عليه ، فإن الرهن العقاري لن يساعد في وضعك.
تحتاج إلى نقود وائتمان: شراء منزل باهظ الثمن ، وعادة ما يكون مخصصًا لمن لديهم رصيد أفضل من المتوسط. بينما يمكنك التأهل للحصول على قرض عقاري بدرجة ائتمان منخفضة تصل إلى 620 - أو حتى في 500s مع قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - أدنى أسعار الفائدة تذهب إلى تلك مع الائتمان ممتازة. وانخفاض سعر الفائدة يعني دفع شهري أقل ، مما يعني المزيد من الأموال تذهب نحو منزلك وأقل إلى المقرض الخاص بك.
يقول الخبير الائتماني: "سوف يقوم الوسطاء والمقرضون بسحب جميع تقارير الائتمان الثلاثة الخاصة بك وثلاثة من درجاتك ، واستخدام الدرجة الرقمية المتوسطة". جون أولزهايمر. "إن أفضل أسعار الفائدة المنشورة على قروض الرهن العقاري مخصصة للأشخاص الذين تزيد درجاتهم عن 760".
يوصي نيك Beser ، مدير الإسكان والتنمية المجتمعية في Guidewell Financial Solutions غير الربحية طلب ومراجعة تقاريرك الائتمانية الخاصة بـ Equifax و Experian و TransUnion قبل بدء المنزل الصيد. "هذه هي المعلومات التي تستند إليها درجة الائتمان الخاصة بك ، لذلك قد تحتاج إلى وقت للطعن في عدم الدقة المحتملة" ، كما يقول.
يقول أولزهايمر إن الطريقة الأرخص لإنجاز نفس الشيء تتمثل في الحصول على مؤهل من المقرض. "سوف يسحبون جميع تقاريرك ودرجاتك الثلاثة ويعلمونك على الفور ما إذا كنت مؤهلاً وبأي معدلات" ، يقول. يقول إن اقتباسهم سيكون مشروطًا بضمان كامل ، وهو لا يختلف عن الحصول على موافقة مسبقة ، ولكنه سيكون كذلك يمنحك فهمًا دقيقًا لجودة الائتمان الخاصة بك ، بل إنه أكثر دقة من شراء تقاريرك ودرجاتك أو الوصول إليها عبر الانترنت.
وفي الوقت نفسه ، ستحتاج إلى توفير مبلغ ضخم من المال ، أيضًا - بما يكفي لتغطية الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق. بينما يمكن للمشترين لأول مرة أن يجدوا عادة خيارات الرهن العقاري منخفضة الدفع ، فإن 3.5٪ من منزل بقيمة 300،000 دولار هو 10500 دولار - وليس بالضبط التغيير المتغير. تكاليف الإغلاق - الرسوم المصرفية المختلفة والتكاليف الأخرى المستحقة عند تسجيل الدخول على الخط المنقط ، مثل التأمين على الملكية ورسوم التقييم - في المتوسط أكثر من 2000 دولار في عام 2016.
أ 100 نقطة تحسن في درجة الائتمان الخاصة بك يمكن أن توفر لك 150 دولار في الشهر على الرهن العقاري 200000 دولار ، وحوالي 60،000 دولار في مدفوعات الفائدة مدى الحياة. إذا كان بإمكانك سداد بعض الديون المتجددة (أرصدة بطاقات الائتمان) وتقديم مدفوعات متناسقة في الوقت المحدد لعام آخر ، فلديك فرصة جيدة في تحسين درجة الائتمان الخاصة بك بشكل كبير.
وفي الوقت نفسه ، يمكن أن يساعدك الحصول على مزيد من الأموال مقابل دفعة مقدمة في التأهل للحصول على سعر أفضل وتجنب الدفع التأمين على الرهن العقاري الخاص الثمن (PMI) ، والذي يطلب المقرضين عادة على الرهن العقاري مع أقل من 20 ٪ إلى أسفل. ونظرًا لأنه سيتعين عليك تمويل أقل من سعر الشراء الإجمالي ، فسوف يكون دفع رهنك العقاري أكثر قابلية للإدارة ، كما أنك سوف تهدر فائدة أقل على مدى عمر القرض.
ما زلت بحاجة إلى المال المتبقي. شراء منزل مكلف ، ولكن لذلك امتلاك واحد ، سنة بعد سنة بعد سنة. سخانات المياه هراء ، الممرات تحتاج إلى إعادة صقلها ، الجدران بحاجة إلى معاطف جديدة من الطلاء. في مرحلة ما ، مع قليل من التحذير ، قد تضطر إلى استبدال السقف بمبلغ يصل إلى 10000 دولار أو أكثر. تحتاج إلى وسادة نقدية لتغطية هذه الأشياء.
إذا كان المبلغ المدفوع مقدمًا هو صندوق الطوارئ الخاص بك بالفعل ، أو إذا كنت تحصل على أكبر رهن عقاري يمكنك أن تتأهل له ، فأنت تخاطر بتمديد نفسك. وقال جورج كولون ، مدير البرنامج في "تأكد من أن لديك الوسائل المالية ليس فقط لشراء منزلك ، ولكن للبقاء فيه أيضًا". والموجهين Homebuying، برنامج لمؤسسة Allston-Brighton Community Development Corp غير الربحية في بوسطن.
ذكرت سارة كورفال ، مع زوجها سكوت ويسنكاس في منزل ريفي في بوسطن العام الماضي ، أن تعب المستأجر هو أحد الأسباب التي قررت شراءها. "لقد واجهنا بعض التحديات التي تتوقع أن تجدها عند الاستئجار: شقق صغيرة ، أحياء قريبة مع جيراننا ، وأماكن بيعت من تحتها" ، كما تقول. علاوة على ذلك ، حددت عائلة فروي - كلابان وقطتان - خيارات الإيجار كلما حان الوقت للتحرك.
لكن الأمر استغرق بضع سنوات قبل أن تكون جاهزة حقًا للشراء. "تحدثنا عن الشراء لبعض الوقت ، لكننا كنا نعرف أننا نريد البقاء في منطقة بوسطن بدلاً من ذلك من التفرع إلى الضواحي - وهذا يتطلب توفير الكثير من المال مقابل دفعة أولى ، "هي يقول.
يقول كورفال إنهم بدأوا الادخار في عام 2010 تحسباً لـ "يوم واحد" لشراء منزل ، ثم بدأوا في زيارة المنازل المفتوحة في أوائل عام 2015. وقالت "في البداية كان الأمر مختلفًا في أيام الأحد ، ولم يكن هناك أي ضغط لإيجاد مكان لأننا لم نتمكن من تقديم عرض على أي حال".
على طول الطريق ، خاصة وأن أسعار المنازل في بوسطن وصلت إلى آفاق جديدة ، كانت لديهم شكوك. "على مر السنين ، قمنا بإعادة النظر عدة مرات ، ونتساءل عما إذا كان الشراء يستحق العناء" ، قالت. "[لكن] في أوائل عام 2016 ، كنا قد سئمنا من وضعنا المعيشي الحالي ويبدو أنه الوقت المناسب لنكون جادين بشأن الشراء. كنت أطارد زيلو وتروليا كما لو كانت وظيفتي اليومية. "
إذا كنت سئمت بالمثل ولكنك شعرت بأنك غير مستعد بعض الشيء ، فإن إحدى طرق الاستعداد هي أخذ دورة لمشتري المنازل لأول مرة. عادة ما تقدمه منظمات الإسكان الميسور التكلفة أو المجموعات غير الربحية ، فإن فئة شراء منزل جيدة ستنتقل بك عبر الخطوات المختلفة لعملية شراء المنازل في منزلك حدد الحالة والتعرف على شخص الدراما الذي ستعمل معه (بما في ذلك وكيل العقارات ، ومفتش المنزل ، ومقرض الرهن العقاري ، ووكيل التأمين ، والعقارات) محامي).
في مقابل حوالي مائة دولارات وأربعة ليالٍ من أيام حياتنا ، تعلمت أنا وزوجتي كل ما بوسعنا لقد أرادت أن تعرف عن ملكية المنزل في مثل هذه الفئة - بما في ذلك حقيقة أنه لم يكن لدينا أي عمل لشراء منزل في زمن. (عندما تضطر إلى الانتظار حتى يتم مسح شيك الراتب قبل أن تتمكن من تقديم عرض في المنزل ، لأنه بالكاد يمكنك تغطية وديعة حسن النية - كي لا نقول شيئًا عن الدفعة المقدمة أو تكاليف الإغلاق - فأنت لست مستعدًا لشراء منزل.) لذا ، فإننا نتعقب لمدة عام آخر ، وقمنا بزيادة مدخرات.
وهذا يعني جمع عناصر الدفع الحديثة والإقرارات الضريبية وبيانات قروض السيارات والطالب وفواتير بطاقات الائتمان والمعلومات المصرفية والحصول على موافقة مسبقة من قبل المقرض. لا يمكن أن يخبرك موظف القرض إذا كنت مستعدًا عاطفياً لشراء منزل ، لكن لن يواجهك أي مشكلة في إخبارك إذا لم تكن مستعدًا ماليًا.
"أحد الأشياء التي نقول للناس أنها يجب أن يكون لها موافقة مسبقة. هذا هو واحد من أكثر الأشياء أهمية عندما يبحثون عن العقارات ". "هذا يوضح للبائع أنهم جادون في عملية الشراء ولديهم الوسائل للقيام بذلك."
لأنه على الرغم من أنك قد تشعر في النهاية بأنك على استعداد لشراء منزل ، فإن البائع لن يأخذ الكلمة الخاصة بك فقط.