غالبًا ما تسمع مصطلح "الرهن العقاري الثاني" عند عرض فيلم أو عرض تلفزيوني عندما لا تكون الشخصية في وضع مالي عظيم. "لقد اضطروا إلى الحصول على قرض عقاري ثانٍ على منزلهم" ، سوف تهمس الشخصية القبيحة وتصف كيف سقطت هياجهم في الأوقات العصيبة. لكن الرهون العقارية الثانية تحصل على أداء سيئ - رغم أنها محفوفة بالمخاطر ، فإنها غالبًا ما تكون أداة رائعة لحل المشكلات المالية أو حتى التقدم بحكمة.
قبل الخوض في التفاصيل الدقيقة للرهن العقاري الثاني ، دعونا نلقي نظرة على نفس الصفحة بالضبط. رهنك الأول عبارة عن قرض يساعد في تمويل شراء منزل حتى لا تضطر إلى دفع مئات الآلاف من الدولارات دفعة واحدة (لأننا لنكن حقيقيين: من لديه هذا النوع من المال؟)
لكن الرهن العقاري الثاني يسمح لك في الأساس باقتراض الأموال من الأسهم في منزلك. إن الأسهم هي الجزء غير الممول من قيمة منزلك ، لذا فأنت في الأساس تجني الأموال التي دفعتها إلى منزلك قابلة للاستخدام في أشياء أخرى. يقول هولدن لويس: "دعنا نقول أن منزلك يساوي 250،000 دولار اليوم ، وأنت مدين بـ 150،000 دولار". NerdWalletأخصائي الرهن العقاري. "قم بطرح الدين من قيمة المنزل ومن حقوق الملكية الخاصة بك: 100000 دولار." يمكن أن تنمو أسهم منزلك وتتقلص خارج دفع رهنك العقاري: يمكن أن تتحول القيمة المكتسبة من سوق عقارات قوي أو تحسينات قمت بها إلى زيادة القيمة المالية. ومع ذلك ، يمكنك أيضًا خسارة الأسهم إذا انخفضت قيمة منزلك أو تعطل سوق الإسكان.
ومع ذلك ، لا يمكنك دائمًا إخراج كل حقوق الملكية الخاصة بك في منزلك: "يريد معظم مقرضي الأسهم المنزلية الاحتفاظ بالديون الإجمالية (لكل من الرهون العقارية) إلى 80 يوضح لويس ، "في المئة من قيمة المنزل ، أو في بعض الأحيان 90 في المئة" ، لذلك في هذا المثال ، تبلغ قيمة المنزل 250،000 دولار ، و 80 في المئة من هذا $200,000. إذا كنت مدينًا بمبلغ 150.000 دولار على الرهن العقاري الأساسي ، فإن ذلك يمنحك ما يصل إلى 50000 دولار يمكنك اقتراضها. "
تماما مثل الرهن العقاري الأول الخاص بك ، يتم عقد منزلك كضمان للرهن العقاري الثاني الخاص بك. إذا كنت تتخلف عن سداد رهنك العقاري ، فالبنك لديه سلطة أخذ منزلك كسداد.
حسنًا ، الآن بعد أن أدركت ما هو الرهن العقاري الثاني في الواقع ، فلنتعمق في سبب رغبتك في الحصول على قرض عقاري. في بعض الحالات ، قد يكون لديك دفعت بقوة أسفل الرهن العقاري الخاص بك لتوفير مدفوعات الفائدة ، وتريد تحرير بعض الأموال لاستخدامها في حالة الطوارئ. قد ترغب أيضًا في القيام تحديث كبير لزيادة حقوق الملكية الخاصة بك ولكن ، مرة أخرى ، لا تملك الأموال المتوفرة لتتحملها. في بعض الحالات ، قد يكون من المنطقي أيضًا استخدام الأسهم المنزلية لتجميع الديون (مثل سداد عدة ديون مع ارتفاع أسعار الفائدة مع قرض واحد كبير مع سعر فائدة أقل) ، ودفع ثمن التعليم ، أو حتى الفواتير الطبية الكبيرة. بالنسبة للآخرين ، إضافة الرهن العقاري الثاني هو أفضل وسيلة لشراء منزل دون 20 ٪ دفعة أولى.
الآن ، إذا لم يكن الأمر مربكًا بما يكفي بوجود رهونات عقارية أول وثاني ، فهناك بالفعل نوعان سائدان من القروض العقارية الثانية: قرض أسهم المنزل وخط ائتمان أسهم المنزل (HELOC). دعونا نتحدث عن الاختلافات:
قرض أسهم المنزل هو قرض لمرة واحدة يوفر مبلغًا إجماليًا من المال يمكنك استخدامه لأي شيء تريده. مع هذا النوع من القروض ، ستقوم بسداد القرض تدريجياً بمرور الوقت. عادة ما يكون لقروض الأسهم المنزلية معدل فائدة ثابت ومدة قرض ، وتدفع نفس المبلغ شهريًا. في الأساس ، إنهم يعملون تمامًا مثل رهنك الأول ، لكنهم عادة ما يأتون باهتمام أعلى معدل من الرهن العقاري الأول الخاص بك منذ كنت تضيف أكثر قليلا لتمويل منزلك ، باتريك Boyaggi ، الرئيس التنفيذي ل rategravity.com، يقول.
حد ائتمان أسهم المنزل (HELOC) هو ، جيدًا ، تحولت ملكية منزلك إلى حد ائتمان. سيتم تعيين حد أقصى للاقتراض من هو المقرض الخاص بك ، ويمكنك الاقتراض من ذلك بكثير في أي وقت حتى تصل إلى الحد الأقصى. يمكنك أيضًا الحصول على HELOC وعدم استخدامه مطلقًا ، لكنه موجود إذا كنت بحاجة إليه. هذا هو السبب في أن خطوط الائتمان غالباً ما تُقارن ببطاقات الائتمان ، وعادةً ما تكون معدلات الفائدة عليها أقل من معدلات الفائدة البلاستيكية. كما أنها لا تستهلك ، مثل قرض أسهم المنزل. ومع ذلك ، تأتي HELOCs بأسعار قابلة للتعديل ، لذلك يمكن أن ترتفع أو تنخفض المدفوعات الشهرية ، اعتمادًا على معدلات الاحتياطي الفيدرالي.
الآن بعد أن أدركت ما هي HELOC ، إليك حالة من الغموض: إذا كنت قريبًا جدًا من سداد رهنك العقاري وتريد خصم المزيد من الفائدة (إذا كنت تتذكر ، نظرًا لأن الرهون العقارية مطفأة ، فأنت بذلك دفع المزيد من الفوائد مقدمًا خلال 30 عامًا) ، يمكنك الحصول على قرض عقاري ثانٍ في صورة HELOC ، وسداد الرهن العقاري الخاص بك ، ثم استخدام HELOC كرهن عقاري أول لك ، وخصم ذلك فائدة. (إذا كنت مرتبكًا من هذا المفهوم ، فربما لا تكون مستعدًا للقيام بذلك بعد).
حسنًا ، حسنًا ، حسنًا ، لذا في حين أن ذلك قد يكون مربكًا ، إليك ما قد ينطبق عليك: على الرغم من ذلك يبدو غير بديهي ، أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى استخدام الأسهم ليسوا وحدهم ممن لديهم ثانية الرهن العقاري. قد يختار مشتري المساكن لأول مرة الحصول على قرضين في وقت واحد إذا لم يكن بمقدورهم دفع 20٪ كدفعة مقدمة دون أخذ مؤشر مديري المشتريات. وغالبًا ما يشار إلى هذه القروض باسم "قروض الخنازير". ويتم تقديم هذه القروض عادةً كقروض 80/10/10 أو 80/5/15. وهذا يعني أنهم يقترضون 80 في المائة من قيمة منزلهم في رهن عقاري أول بسعر ثابت واحد ، 10 أو 5 في المائة من رهنهم قيمة المنزل في الرهن العقاري الثاني مع معدل ثابت آخر أعلى ، وتزويد 10 أو 15 في المئة من الأسهم من خلال انخفاض دفع.
في بعض الحالات ، يمكن أن يكون هذا أفضل خيار مالي للبعض. نظرًا لأن البنوك تعتبر القروض التي تزيد عن 80 في المائة من قيمة المنزل كقروض ذات مخاطر عالية ، فغالبًا ما تأتي بمعدل فائدة أعلى وتتطلب مؤشر مديري المشتريات بخلاف تلك التي بها 20 في المائة كدفعة مقدمة أو أعلى. يمكن أن تساعد القروض العقارية الثانية على خفض سعر الفائدة هذا والتخلص من مؤشر مديري المشتريات عن طريق تحطيم هذا القرض الكبير: بدلاً من اقتراض الكثير من المال بفائدة عالية للغاية ، بعضها يحصل الناس على رهن عقاري أول ضمن مبالغ القروض المطابقة (ما هي الوكالات مثل مجموعة Fannie Mae و Freddie Mac) ثم رهنًا ثانيًا لتغطية القرض المتبقي التكاليف. يقول بوياجي: "ليس من غير المألوف أن تكون المدفوعات مجتمعة أقل من قرض واحد مع تأمين على الرهن العقاري". بالإضافة إلى ذلك ، في الوقت الحالي ، تكون الفائدة على القرض الثاني معفاة من الضرائب (تخضع لقيود خصم الفائدة) ، ولكن مدفوعات التأمين على الرهن العقاري ليست كذلك.
عندما يتعلق الأمر بعملية الرهن العقاري الثانية - بغض النظر عن الغرض منها - من الأهمية بمكان أن نتذكر أنك تضع منزلك حرفيًا على المحك. بالإضافة إلى ذلك ، ضع في اعتبارك أنك ستحتاج إلى دفع تكاليف عديدة للتقييمات والشيكات الائتمانية وما إلى ذلك. إذا كان هناك أي خوف حقيقي من أنك لن تكون قادرًا على سداد قرض عقاري ثانٍ ، فهذا ليس القرض المناسب لك.
بالإضافة إلى ذلك ، فكر لماذا تريد واحدة. إذا كنت ترغب في شراء Tesla جديد ، فربما لا يكون الرهن العقاري الثاني هو الطريق الصحيح. بدلاً من ذلك ، فهم أفضل استخدام لتحسين الوضع المالي (توحيد الديون أو تحسين حقوق الملكية) بدلاً من خلق مشاكل مالية جديدة.
وبطبيعة الحال ، لا تبني قراراتك المالية خارج هذا المقال: أفضل نصيحة عندما يتعلق الأمر بالنظر فيما إذا كان الرهن العقاري الثاني هو حق لك هو التحدث إلى موظف قرض حسن السمعة. على الرغم من أننا نريد أن نقدم لك كل المعلومات التي نستطيعها ، إلا أن رأيهم المهني مهم للغاية. من الجيد أيضًا التحدث إلى معد ضرائبك قبل البدء في استقطاعات إذا كنت (أو تخطط لإخراج) قرض عقاري ثانٍ.
في نهاية اليوم ، يمكن أن يكون الرهن العقاري الثاني خيارًا مثاليًا لبعض الأشخاص. فقط تأكد من اتخاذ قرار محسوب ، متعلم ، ومستنير احترافيًا قبل التوقيع على الخط المنقط.
