تخيل العثور على منزل تحبه تمامًا (أو على الأقل ترى الكثير من الإمكانات فيه). الآن: ماذا لو كنت تستطيع العيش هناك ، ولكن بدلاً من إنفاق مدخراتك مقدمًا ، فأنت تدفع جزءًا بسيطًا من إيجارك شهريًا نحو الدفعة الأولى. يبدو وكأنه حلم ، أليس كذلك؟ على الأرجح نعم - خاصة إذا كنت مستقل، يملك الائتمان لذلكأو ارتفاع نسبة الدين إلى الدخل (هؤلاء لعنة القروض الطلابية!) ، أو ببساطة لا يمكن وضع ما يكفي من النقود جانباً كل شهر لإفساح سبيل دفعة أولى
حسنًا ، هذا الموقف ليس مجرد أحلام - إنه نوع من العقود يُعرف باسم "الإيجار للامتلاك". ولكن مثل العديد من السيناريوهات الجيدة للغاية ، يصاحبه نصيب عادل من المخاطر لاعتبار. إليك ما يجب معرفته قبل التوقيع:
تسمى عقود الإيجار من نوع يونيكورن هذه أشياء كثيرة ، ولكن يشيع استخدام "عقود الإيجار من أجل الإيجار" أو "عقود إيجار الشراء" أو "اتفاقيات إيجار الشراء" أو "خيارات إيجار الشراء". في عقد الإيجار الخاص ، يوافق المستأجر على استئجار وحدة أو منزل من مالك العقار. كل شهر ، يقوم المالك بتخزين جزء من الدفعة الشهرية تجاه صندوق المستأجر في المنزل. يبقى السعر المتفق عليه ثابتًا طوال فترة الإيجار. عادة ، بمجرد أن يدفع المستأجر ما يكفي من الأسهم في المنزل للتأهل للحصول على قرض عقاري ، يكون للمستأجر خيار الشراء من المالك.
على سبيل المثال ، قد يقوم المستأجر بتوقيع عقد إيجار شراء لمنزل بقيمة 150.000 دولار. سيطلب المالك منهم دفع مبلغ 500 دولار ودفع 1200 دولار شهريًا - 200 دولار من هذا المبلغ سوف يتم دفعها كدفعة مقدمة. بعد عامين ، سيكون المستأجرون قد دفعوا 4800 دولارًا للدفعة المقدمة ، أو 3.2 بالمائة من قيمة العقار ، وهو ما يكفي لتغطية الدفعة المقدمة على قروض إدارة الإسكان الفدرالية الرهن العقاري. إذا اختاروا ذلك (تذكر ، إنه خيار الشراء) ، يمكن للمستأجر تأمين الرهن العقاري واتباع إجراءات الشراء المنزلية القياسية.
لأحد ، يمكن أن تكون مكلفة. قد يطلب الملاك رسوم مقدمة غير قابلة للاسترداد (تُعرف باسم علاوة الخيار) من أجل تأمين خيار الشراء. قد ينتهي بهم الأمر إلى أن يكونوا مكلفين كدفعة مقدمة - إن لم يكن أكثر. المعيار هو عادة 5 في المئة ، ولكن هذا يمكن التفاوض بين الأطراف. بالإضافة إلى ذلك ، إذا اختار المستأجر عدم الشراء في نهاية العقد ، فلن يسترد أيًا من الأموال المخزنة.
من المهم أيضًا أن نلاحظ أن عقود الإيجار من أجل التأجير تبدو متشابهة ، ولكنها مختلفة تمامًا عن مجموعة "عقد السند" (التي تنطوي على مجموعة من المخاطر الخاصة بها). عقود العمل هي منازل يمولها البائع ، حيث يدفع المشتري البائع على مدى فترة طويلة من الزمن على أقساط شهرية بفائدة عالية. في هذه الحالات يكون المستأجر مسؤولاً عن جميع الإصلاحات ، وعادة ما يكون الضرائب والتأمين كذلك.
في الإيجار من أجل الملكية ، عادة ما يكون المستأجر مشمولًا بقانون المستأجر خلال فترة الإيجار ولا يكون مسؤولاً عن الصيانة أو الإصلاح. ومع ذلك ، يمكن أن يختلف هذا من ولاية لأخرى - وقد يحاول مالك العقار أن يوقعك على تسجيل هذه الحقوق (على الرغم من أن مشروعية هذا تختلف من ولاية إلى أخرى مرة أخرى).
نظرًا لأن ملكية المنازل أصبحت بعيدة عن متناول المزيد من الأميركيين ، أصبحت عقود الإيجار التي يتم تأجيرها إلى أصحابها أكثر شيوعًا. هناك الآن بعض شركات وول ستريت الممولة تمويلا جيدا عرض برامج الإيجار الشفافة الخاصة بالبيوت الراقية المجددة. بالإضافة إلى ذلك ، فهي شائعة في مبيعات نظير إلى نظير ، كما لو كان صديق العائلة يريد بيع ممتلكاته لك ، لكنك لا تملك التمويل الكامل بعد. ومع ذلك ، وفقا لنيكول مونتيسيلي ، وكيل عقاري في BEX العقارية في فلوريدا ، يتم دائمًا كتابة عقد الإيجار القياسي الخاص مع مصلحة البائع في الاعتبار - وهذا يعني عند الدخول إليهم كمستأجر ، تحتاج إلى بذل العناية الواجبة للتخفيف خطر.
على سبيل المثال ، قد يحاول المالك / البائع الحصول على جميع أعمال الصيانة والإصلاحات على المستأجر (قد يكون هذا ضد المستأجر) القوانين في العديد من الولايات ، لذلك تحقق مع المحامي الخاص بك!) أو قد ينص العقد على أن دفعة واحدة في وقت متأخر سوف تبطل اتفاق. هذا يعني أن المستأجر سيخسر أي أموال دفعوها بالفعل بالإضافة إلى الأموال التي وضعوها في عمليات التجديد والإصلاحات في العقار.
ونظرًا لأن عقود الإيجار من أجل الإيجار جذابة لأولئك الذين يتم دفعهم بخلاف ذلك من خيارات شراء المنازل التقليدية ، فإن السوق عرضة للاحتيال. على سبيل المثال ، شهدت ولاية فلوريدا ارتفاعًا في عمليات الاحتيال التي تنطوي على عقود إيجار مستأجرة خلال انهيار سوق الإسكان في منتصف عام 2000 ، كما يقول مونتيسيلي. كانت هناك حالات كثيرة يقوم فيها المستأجرون بتسديد مدفوعاتهم الشهرية ، واستكمال الإصلاحات ، وحتى رفع مستوى المنزل في حين أن مالكي العقارات سددوا مدفوعاتهم. عندها سيتوقف المالكون عن سداد مدفوعات الرهن العقاري وسيجد المستأجرون أنفسهم مرتفعين وجافين عندما تأتي البنوك لاستعادة العقار. عام 2016 تحقيق "نيويورك تايمز" أظهر هذه الحيل كانت في الارتفاع مرة أخرى.
ومع ذلك ، حتى لو كانت كل هذه الأمور واضحة تمامًا ، فمن المهم أن تدرك أنك لا تزال تدخل في موقف هش - فأنت تستثمر في شيء لا تتحكم فيه كثيرًا.
على سبيل المثال ، على الرغم من أنه قد لا يكون هناك أي امتيازات إضافية على العقار عند توقيعك على عقد الإيجار ، فقد يكون المالك قد أضاف بعضًا بعد هذه الحقيقة ، وفقًا لما يقوله لوفينغ. تحديد ما إذا كان هذا هو الحال ، ومحاولة حماية نفسك ضدها ، سيأتي بتكلفة إضافية عليك. هذا يمكن أن يجعل التكلفة الحقيقية لشراء منزل من خلال عقد إيجار للإيجار الخاص أعلى بكثير من تكلفة الشراء التقليدي.
بالإضافة إلى ذلك ، على الرغم من أن لديك حقوقًا قانونية في الأموال التي استثمرتها ، فقد يكون الحصول على ما أنت مكلفًا للغاية المستحقة في الحالات القصوى: "لا يزال بإمكان المالك التقصير في التزامات الرهن العقاري وفقدان المنزل إلى حبس الرهن ،" المحبة يقول. "[هذا] يضعك في مأزق الاضطرار إلى التقاضي بشأن أي علاج ضد البائع."
إذا قررت أن التأجير الخاص بك هو من أجلك ، أو إذا وقعت في حب استئجار يحتوي على خيار شراء ، فينبغي أن تكون خطوتك التالية هي الاتصال بمحاميك. كما هو مذكور سابقًا ، يوجد في الولايات والأقاليم المختلفة قوانين خاصة بها تتعلق بالإيجار ، لذا تأكد من معرفة محاميك بالمكان الذي تبحث فيه عن توقيع عقد إيجار.
تميل Monticelli إلى تقديم المشورة لعملائها للابتعاد عن الإيجارات المستأجرة ، ولكن إذا قرر عملائها السير في هذا الطريق ، يوصي دائما أن يكون لديهم محام مراجعة العقد وإعادة كتابته ليكون أكثر ملاءمة للمستأجر وتخفيف خطر. على سبيل المثال ، يمكن للمستأجرين التأكد من أنهم لا يدفعون ضعفًا مقابل الترقيات والتجديدات التي يستثمرون فيها وأنه لا يمكن رفع سعر الشراء عندما يحين وقت الشراء. وتقول: "إذا لم يعيد البائع التفاوض ، فاعتبر ذلك علامة تحذير".
"اطلب أن تكون مؤهلاً وإظهار العقد لموظف القرض" ، يقول لويس. سيأخذ مسؤول القرض معلوماتك المالية ويعلمك إذا كنت على الطريق الصحيح للحصول على قرض عقاري في غضون بضع سنوات. سوف يتأكدون أيضًا من أن مدفوعات الإيجار الجزئية ستضيف مبلغًا كدفعة مقدمة عندما يحين ذلك الوقت.
وبالطبع ، إذا كان الإيجار للخاص يبدو خطيرًا للغاية ولكنك تحب راحة مدخرات الدفعة المقدمة مع إيجارك ، فهناك دائمًا خيار الانتقال إلى مكان أرخص ولكن دفع نفس المبلغ في الإيجار (أي ، إيجار أرخص لمالكك ، والجزء المتبقي في مدخراتك الحساب).