عندما كنت أنا وزوجتي نتطلع للحصول على وافق مسبقا على الرهن العقاري، لقد بدأنا في النقطة الأكثر وضوحًا: بنك أوف أميركا ، المنزل القديم لحسابات التدقيق والادخار الخاصة بنا. تبين أن ذلك ربما لم يكن فكرة ذكية.
بالنسبة للمبتدئين ، فوجئنا باكتشاف أن أسعارها وشروطها كانت غير جذابة للغاية ، خاصة بالنسبة للمشترين لأول مرة مثلنا. كنا نبحث عن أموال بالفعل ، وكان البنك غير مرن إلى حد كبير بشأن مبلغ الدفعة الأولى. تتطلب الأسعار الأكثر تنافسية دفع نقاط (تلك الرسوم المقدمة الكبيرة التي تدفعها لتخفيض سعر الفائدة طويل الأجل على الرهن العقاري) ، أيضًا. الصفقة الحقيقية الكسارة ، على الرغم من؟ لم يكن بنك أوف أمريكا مقرضًا مشاركًا في ولايتنا برنامج مشتري المنزل لأول مرة، لذلك انتقلنا في النهاية إلى بنك مجتمع كان.
ولكن سواء كنت من مشتري المساكن لأول مرة أم لا ، هناك سبب آخر للتفكير مرتين في الحصول على قرض عقاري في نفس المكان الذي تقوم فيه بعملك المصرفي اليومي ، سواء كان بنكًا كبيرًا أو حتى اتحاد ائتماني محلي: حق عوض. هذا القليل القانون يسمح للبنوك بسحب الأموال من حسابك الجاري أو التوفير إذا تأخرت في سداد قرض ، مثل رهنك العقاري. يمكن أن يحدث ذلك بالنسبة للقروض الأخرى التي تخدمها البنوك مثل مدفوعات السيارات أيضًا.
في بعض الحالات ، يمكن للبنك القيام بذلك دون سابق إنذار ، مما يؤدي إلى مزيد من الخراب المالي على عميل يعاني ضائقة مالية بالفعل. تخيل اتخاذ خيار صعب لتأجيل سداد رهنك العقاري بعد الاستغناء عنك ، وتوفير ما تبقى لديك من أموال مقابل الطعام... وبعد ذلك تتلاشى بشكل غير متوقع من حسابك.
الآن ، ربما لا يحدث هذا كثيرًا ما يمكن - المقرضين استخدام القاعدة حسب تقديرهم، وهو عادة عندما تفشل جميع النهج الأخرى. وبعض الولايات تحد من هذه الممارسة: في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، لا يمكن للبنوك أن تلمس آخر 1000 دولار في حسابك لمنع السيناريو أعلاه. يمنع القانون الفيدرالي البنوك من استخدام حق التعويض عن ديون بطاقات الائتمان. ولكن لا يزال هناك خطر يستحق التفكير فيه ، حتى لو كنت لا تتخيل نفسك متأخرة جدًا (قلة من الناس ، إن وجد ، يتوقعون التخلف عن سداد القرض ، لكن لا يحدث ذلك).
ولكن معرفة ما إذا كنت عرضة لحق الإزاحة أمر مهم ، لأن المقرض لا يمكنه أن يأخذ الأموال بشكل قانوني يقول ريتشارد بارنبلات ، أخصائي رهن عقاري ، إنه من حساب آخر إذا سمحت اتفاقية القرض الخاص بك بذلك على وجه التحديد مع جاردهيل المالية كورب. لا أحد يحب الطباعة بشكل جيد ، ولكن مراجعة مستند القرض الخاص بك سيكون يستحق كل هذا العناء ، حيث ستجد أي ذكر لشرط "الحق في التعويض". إذا كان لديك نسخة إلكترونية من المستند ، فما عليك سوى البحث عن Command-F أو Control-F البسيط للبحث عن "الإزاحة" أو "setoff" لمعرفة ما إذا كنت قد وافقت عليها دون علم.
بالإضافة إلى ذلك ، تقوم بعض البنوك بذلك فقط إذا كانت حساباتك مرتبطة ، وفقًا لـ Elise D. ليف ، كبير موظفي القروض في بنك المواطنين، حيث ينطبق هذا. وتقول: "لا يمكن للبنك سحب الأموال من حسابك المصرفي ما لم يتم إعدادك للخصم التلقائي". يقول Leve إذا لم تكن مستعدًا للخصم التلقائي والتقصير في القرض الخاص بك ، فسيعلمك البنك أن الحساب يدخل في عملية ما قبل الرهن.
لذلك ، في حالة Citizens Bank ، يبدو الحل بسيطًا: ألا تربط حساباتك ، أليس كذلك؟ حسنًا ، يقدم البنك لعملائه 0.125 نقطة مئوية خصم على رهنهم إذا قمت بربط الحسابات والاشتراك في الدفع التلقائي - مما يجعل من المرجح أنك ستربط حساباتك للحصول على المدخرات. البنوك الأخرى مثل الخامس الثالث تقدم في بعض الأحيان هذا بمثابة عرض خاص.
بالتأكيد ، هناك مزايا للحفاظ على عملك المالي في مؤسسة واحدة - مثل خصم سعر الرهن العقاري. إذا كان من السهل على البنك تحويل الأموال من حسابك الجاري إلى رهنك العقاري ، فربما يكون ذلك لطيفًا وسهلاً بالنسبة لك أيضًا. إذا كان لديك مستوى الرصيد هذا ليس جيدًا جدًا ، فقد تؤثر علاقة طويلة الأمد مع اتحاد الائتمان المحلي الخاص بك على مرونة أكبر فيما يتعلق بمعايير الإقراض الخاصة بهم.
وإذا كنت غارقًا في المال ولكنك غير منظم أو نسي ، فقد تفضل أن يصل المصرف الذي تتعامل معه فقط إلى حسابك إذا فاتتك دفعة ، بدلاً من التعرض لضربة في رصيدك الائتماني.
إذا حصلت على قرض من مصرفك الأساسي ، فإن إحدى طرق حماية نفسك من حق الإزاحة هي الاحتفاظ بصندوق للطوارئ أو حساب فحص ثانوي في مؤسسة مالية منفصلة. يعد البنك عبر الإنترنت خيارًا جيدًا ، نظرًا لأنه يسهل فتحه وغالبًا ما يكون معدل الفائدة أعلى من حسابات التوفير التقليدية. حليف و رأس المال 360 سوق المال هما من أكبر البنوك وأكثرها راسخة على الإنترنت.
ولكن إذا كنت مؤهلاً للحصول على ولايتك أو مدينتك برنامج مشتري المنزل لأول مرةربما يكون أفضل رهان هو العثور على بنك مجتمع أو اتحاد ائتماني يشارك فيه. يمكن أن تقدم هذه البرامج خيارات منخفضة للدفع ، ومرونة في درجة الائتمان - حتى فوائد مثل المساعدة في الدفع المقدم والتأمين على الرهن العقاري في حالة فقد وظيفتك. يبدو أجمل بكثير من سحب الأموال من حسابك من اللون الأزرق ، أليس كذلك؟