إذا كنت جادًا بشأن شراء منزل ، فمن المحتمل أنك تولي اهتمامًا وثيقًا لك مستوى الرصيد. بعد كل شيء ، درجة ائتمانية ممتازة - واحدة 740 أو أعلى- سوف تحصل على أفضل سعر ممكن على الرهن العقاري. ومع ذلك ، لا يزال بإمكانك التأهل للحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية أو قرض الإسكان الفدرالي (FHA) يسجل في 500s.
ولكن هناك رقم آخر - نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك ، أو DTI - التي يبحث عنها المقرضون عن كثب. في الواقع ، مثل درجة الائتمان الخاصة بك ، تحدد DTI ما إذا كان بإمكانك الحصول على قرض عقاري على الإطلاق أم لا. ومن المثير للاهتمام ، أنه ليس هناك رقم يمكن للمشترين المحتملين عادة أن يتخبطوا فيه مثلما يمكنهم الحصول على ائتمان.
إليك ما تحتاج إلى معرفته حول DTI ، بما في ذلك المقرضون المثاليون الذين يريدون أن يروا ، وكيف يتم حسابه ، وكيف يمكنك تحسين نسبة الدين إلى الدخل.
عندما يتعلق الأمر بـ DTI ، فإن الرقم السحري عادةً هو 43 ، كما يوضح Casey Fleming ، مستشار الرهن العقاري ومؤلف كتاب دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل الرهن العقاري ممكن.يجب ألا يتجاوز إجمالي التزاماتك الشهرية 43 في المائة من إجمالي الدخل الخاص بك ، وهو دخلك قبل استقطاعات الرواتب.
في الماضي ، سُمح للمشترين الذين اشتروا المنازل من خلال برامج القروض التي ترعاها الحكومة مثل Fannie Mae و Freddie Mac بالحصول على DTI بنسبة 50 بالمائة. ولكن في يناير 2013 ، خفضت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان بدل هذه الوكالات إلى 43 في المائة أو أقل. يوضح فليمنغ أن المشترين الذين لديهم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لا يزال بإمكانهم الحصول على نسبة دين إلى دخل تصل إلى 50 في المائة.
في عام 2018 ، كان أكثر من نصف طلبات الرهن العقاري المرفوضة نسب DTI تتجاوز 43 في المئة ، وفقا لبيانات قانون الكشف عن الرهن العقاري الرئيسية الصادرة عن شركة التحليلات المالية CoreLogic.
أتساءل كيف يتم حساب نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك؟ الإجابة البسيطة: قسّم إجمالي التزاماتك الشهرية على إجمالي دخلك الشهري (أي قبل الضريبة) ، أوضح خبير الامتثال لإقراض الرهن العقاري آنا ديسيمون.
تتألف الالتزامات الإجمالية من مبلغ السكن المقترح المقدّر - والذي يشمل الضرائب العقارية والتأمين ضد المخاطر وأي شقة المستحقات - بالإضافة إلى الدفعة الشهرية لأي قروض للطلاب أو قروض السيارات أو القروض التي تحتوي على 10 أو أكثر من المدفوعات المتبقية ، يوضح DeSimone ، مؤلف تمويل الإسكان 2020. وتقول إن المصاريف الشهرية تشمل أيضًا 5٪ من الأرصدة المجمعة لبطاقات الائتمان الدوارة.
من الناحية النظرية ، ينبغي إدراج جميع التزامات الديون المستمرة عند حساب نسبة الدين إلى الدخل ، كما يوضح فليمنج.
"لأغراض التأمين ، على الرغم من أن المقرض يرى فقط ما ورد في تقرير الائتمان ، لذلك يجب تضمين القروض الشخصية التي لم يتم إبلاغ مكاتب الائتمان بها ، ولكن في الغالب لا يتم ذلك ". فليمنغ يقول.
بالنسبة للدخل ، إذا كان لديك صخب جانبي على رأس وظيفتك المعتادة ، فستريد شركات التأمين رؤية صافي عامين على الأقل دخل على الإقرارات الضريبية للمقترض ، والتي تبين أن الدخل يمكن التحقق منها ، ومستدام ومن المرجح أن تستمر ، فليمنج يفسر. يتم حساب متوسط الدخل خلال العامين الأخيرين ، ما لم يكن الدخل يتناقص ، وفي هذه الحالة ، سينظر المكتتبون في آخر سنة.
إذا كنت تبحث عن تحسين نسبة الدين إلى الدخل ، فيمكنك اتباع نهج استراتيجي لسداد ديونك ، كما يقول الخبراء.
يقول DeSimone: "يبدو أن سداد البطاقات الائتمانية فكرة جيدة ، ولكن من الأفضل أن تأخذ هذه الخطوة من 6 إلى 12 شهرًا قبل البدء في البحث عن المنزل". "تعتمد قواعد الائتمان في بعض الأحيان على متوسط استخدام الائتمان لمدة 12 شهرًا."
أيضًا ، فإن "قاعدة 5 بالمائة" لاستخدام بطاقات الائتمان التي تم وضعها في الاعتبار في DTI هي في الواقع مواتية ، لأنها في كثير من الأحيان أقل من الحد الأدنى للمدفوعات المطلوبة من قبل الدائنين ، كما يقول DeSimone.
عندما يتعلق الأمر بمدفوعات سيارتك ، ألقِ نظرة على عدد ما تبقى لديك. يوفر DeSimone هذا السيناريو:
إذا كان لديك قرض سيارة شهري بقيمة 300 دولار و 15 مدفوعات متبقية (من تاريخ تقديم طلب القرض الخاص بك) ، يمكنك "دفع" رصيدك إلى 10 دفعات إذا كان لديك 1،500 دولار نقدًا. بعد ذلك ، قم بإحضار الإثبات لمقرض الرهن العقاري الخاص بك على أنك دفعت المدفوعات الخمسة ، وستتم إزالة الدفعة الشهرية البالغة 300 دولار من DTI ، كما تقول.
الشيء الذي يجب تذكره عندما يتعلق الأمر بـ DTI؟ التسوق للحصول على رهن عقاري والاهتمام فقط بنقاط الائتمان الخاصة بك هو نوع من الذهاب إلى صالة الألعاب الرياضية والقيام بأمراض القلب ، مع تجاهل أجهزة الوزن. إن نسبة الدين إلى الدخل الجيدة ستمنحك القوة المالية ، إذا جاز التعبير ، التي تحتاجها لتأمين الرهن العقاري.