إنك تحاول توفير 20 بالمائة لتضعها في منزلك الأول ، لكن هل تعرف بالضبط لماذا ا أنت تكافح من أجل هذا المبلغ؟ على الرغم من أنك لست بحاجة إلى خفض هذه النسبة من سعر شراء منزلك من أجل الشراء ، إلا أنها تساعد في اثنين الطرق الرئيسية: يوفر لك المال على المدى الطويل عن طريق التقليل من الفائدة ويجعلك قرضًا أكثر جاذبية طالب وظيفة. وعلى الرغم من أن كل هذا يبدو وكأنه هدف رائع ، إلا أنه يمكن أن يشعر به الكثيرون. وحتى إذا وجدت طرقًا لتوفير هذا المال ، فهل ستضحي بحياة مليئة بالمرح والوفاء؟
في حين أن 20 في المائة قد تبدو كدفعة مقدمة قياسية ، إلا أنها في الواقع بعيدة عن ذلك. وفقا ل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، في السنوات الخمس الماضية ، قام أكثر من 70 بالمائة من مشتري المنازل لأول مرة (الذين لم يدفعوا جميع النقود) - و 54 بالمائة من جميع المشترين - بمدفوعات مقدمة تقل عن 20 بالمائة.
ما الذي يعيقنا عن تحقيق هدف الادخار هذا؟ وفقًا لتقرير عام 2017 نفسه ، تفاوتت حواجز الادخار بين الفئات العمرية. قال حوالي 23 في المائة من المستطلعين الذين تبلغ أعمارهم 36 عامًا وأقل من ذلك أن الادخار مقابل دفعة مقدمة كان أصعب مهمة في عملية شراء المنازل ، وغالبًا ما ذكروا أن ديون قروض الطلاب أعاقتهم. أشار المجيبون أيضًا إلى ديون بطاقات الائتمان وقروض السيارات كعوامل توقف.
هناك أسباب عملية تجعل الناس يقولون إنه يجب أن تستهدف 20 في المائة ، لكنني أعرف ذلك كمرة أولى يقول فارنوش ترابي ، صحفي تمويل شخصي ، مضيف البودكاست: “لذلك المالو "و تشيس سليت سفير التعليم المالي. "عندما تضيع هذه الأموال ، فإن تقييمك للمخاطر ينخفض بطريقة جيدة. بعبارة أخرى ، لا تعتبر مخاطرة المقترض مثل الشخص الذي انخفض بنسبة خمسة بالمائة فقط ".
خفض 20 في المائة يعني أنه لن يتعين عليك دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، ومن المحتمل أن تحصل أيضًا على سعر فائدة أفضل - شيئان من شأنه أن يمنحك دفعة شهرية أقل. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الحصول على تمويل أكثر أمانًا سيؤدي في الغالب إلى تحسين عرضك لمساعدتك في الحصول على المنزل الذي تريده.
إذا كنت لا تزال تتعرف على مقدار الأموال التي ترغب في دفعها إلى المنزل ، فإليك بعض العوامل المفيدة التي يجب مراعاتها:
إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري أكبر من تكلفة إيجارك الحالي ، فتظاهر بأنك قد دفعت بالفعل هذا الرهن ، كما تشير باولا بانت ، مضيفة تحمل أي شيء تدوين صوتي.
ضع "الدفعة" (أو الفرق بين الإيجار الحالي والرهن المستقبلي المتوقع) في حساب التوفير. يقول بانت: "هذا سيجعلك تقلد تجربة الحصول على رهن عقاري أكبر ، ويمكنك أن ترى ما تشعر به هذه التجربة في حياتك". إذا كنت تعتقد بعد شهر أو شهرين ، فهذا أمر مرهق للغاية. ما تبقى من التدفق النقدي ضيق للغاية. "ثم ، لا ضرر ولا خطأ. يقول بانت: "لقد جمعت بعض المدخرات الإضافية". استخدام هذه الأموال في وقت لاحق لنقل واستقرار النفقات ، كما تنصح.
معظم القروض غير المطابقة والرهون التقليدية مع أقل من 20 في المئة دفعة أولى سوف تتخذ على التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI). PMI يحمي شركة الرهن العقاري إذا كنت التقصير في القرض الخاص بك. يتكلف مؤشر مديري المشتريات عادةً ما بين 0.5 و 1 بالمائة من مبلغ القرض بالكامل سنويًا ، وفقًا لـ Investopedia. هذا يعني أنه في قرض بقيمة 100000 دولار قد تدفع 1000 دولار في السنة - أو 83.33 دولارًا في الشهر (على افتراض أن 1 في المائة من رسوم مؤشر مديري المشتريات). ضاعف هذا الرقم الشهري إذا كان قرضك هو 200000 دولار ، وهكذا.
على الرغم من أن مبلغ 83.33 دولارًا قد لا يبدو لك كثيرًا شهريًا في الوقت الحالي ، إلا أنه لا ينبغي عليك خصم الكيفية التي قد تؤثر بها على نفقاتك في المستقبل. ماذا لو كنت بحاجة لرعاية أحد أفراد الأسرة المريض ، أثناء الحمل ، والسيارة تحتاج إلى إطارات جديدة ، أو إذا فقدت وظيفتك وبدأ السقف يتسرب؟ يقول بانت: "هذا هو ما يقلقني بشأن مؤشر مديري المشتريات ، فهو ليس 80 دولارًا في الشهر". عليك أن تفكر في الكيفية التي يمكنك بها دفع هذه الدفعة الشهرية على مدار الـ 15 أو 30 عامًا القادمة وأنت تتغلب على جميع أنواع المطبات على الطريق - مالياً وشخصياً.
يقول بانت: "لا ينبغي أن يستند أي عملية شراء كبيرة والتزام طويل الأجل إلى ما إذا كان يمكنك في هذه اللقطة بالذات في الوقت المناسب تلبية المدفوعات الشهرية أم لا". "سيكون إطار عمل صنع القرار الأكثر حكمة إذا كان هذا الشراء هو شيء يمكنك العيش معه لسنوات عديدة وبأسعار معقولة بما يكفي لو حدثت الفواق الرئيسية في المستقبل."
"عندما يأتي إليّ العملاء الألفي ونناقش أهدافهم النهائية في الحياة ، يكون شراء منزل تقريبًا يقول ضياء إسبنشاد ، المستشار المالي لدى Pell Wealth Partners في نيويورك: مدينة. ستعمل مع عملائها من خلال إجراء تحليل متعمق لإيراداتهم ونفقاتهم: "نحن نحدد الفرص المتاحة لهم لتوفير للدفعة المقدمة" ، كما تقول. وتقول: "بمجرد تحديد عملائي للدفعة المقدمة البالغة 20 في المائة كهدف ، فإننا ننظر إلى التدفق النقدي الخاص بهم ونرى مقدار ما يمكنهم توفيره شهريًا". ثم قاموا بإعداد جزء من راتب العميل للذهاب إلى حساب خارجي مخصص لهذا الهدف فقط.
قد يكون الهدف هو توفير هذه الأموال على مدار فترة ثلاث سنوات ، كما يقول إسبينشاد. "بمجرد وضع خطتهم ، يصبح الأشخاص متحمسون لها حقًا ، وعندما أقابلهم بعد عام ، يقولون ،" لا يمكنني ذلك. صدقوا مقدار المال الذي ادخرته من أجل هذا الهدف ، ويشعرون أنه يمكن تحقيقه حقًا. "هناك شعور بالفخر". يقول.
يلعب الائتمان دورًا كبيرًا في عملية شراء المنازل. يقول الترابي: "أوصي بأن تأخذ ائتمانك على محمل الجد مثل استعدادك النقدي".
إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك أقل من ممتاز ، فإن الوقت الذي تستغرقه في التوفير للدفع المقدم لك يعد وقتًا رائعًا لتعزيزه. لن يضمن لك فقط الحصول على قرض ، ولكن أيضًا ستوفر لك المال في هذه العملية. يقول Esbenshade: "من أجل الحصول على أدنى سعر فائدة ممكن ، عليك التأكد من حصولك على أفضل درجة ائتمانية". لست متأكدا ما النتيجة لهدف؟ تحقق من ما هناك حاجة إلى درجة الائتمان لشراء منزل.
أوصى جميع خبرائنا بتوفير ثلاثة أشهر على الأقل من النفقات في صندوق الطوارئ الخاص بك لتلك الحوادث غير المتوقعة التي ذكرناها سابقًا. يقول بانت: "أعرف أن هناك بعض الأشخاص الذين يرغبون في دفع ذلك قليلاً إلى الأمام قليلاً... لكن ثلاثة أشهر تعد مقياسًا مريحًا".
أصدى الترابي هذا ، مضيفة أنها تعتقد أن جيل الألفية ذي الذكاء قد يحظى بفرصة أفضل للارتداد مرة أخرى بعد تسريح ، وهذا ما لا يقل عن ثلاثة وستة أشهر من نفقات المعيشة في مدخرات شأنه كفى.
قبل أن تقرر المنزل الذي ترغب في شرائه ، فكر في ما قد تجلبه لك السنوات الثلاث أو الخمس أو العشر التالية لك ولعائلتك. هل تريد أن تأخذ إجازة من العمل للبقاء في المنزل مع الأطفال؟ سيؤثر ذلك على دخلك وقدرتك على سداد مدفوعات الرهن العقاري. هل تخطط أنت أو شريكك للعودة إلى المدرسة بدوام كامل أو بدوام جزئي؟ هل ستحتاج سيارة جديدة قريباً؟ هذه تكلفة ستحتاج إلى المال بعد إغلاقها في منزلك. هذه جميعها قرارات مهمة يجب مراعاتها عندما تفكر في استخدام مدخراتك وإجراء مدفوعات شهرية.
"شراء منزل بأسعار معقولة في ظل ظروف وجود شخص واحد فقط كسب المال" ، وتقترح بانت. "هذا في الواقع يؤدي شيئين: الأول ، يمنحك المرونة في أن يبقى أحد الوالدين في المنزل. اثنان ، إذا انفصلت ، وحصلت على الطلاق ، ثم خرج شخص واحد وترك الشخص الآخر مع المنزل ، الموقف الأكثر احتمالا هو أن الشخص الذي ينتهي في الحفاظ على هذا المنزل سيكون قادرا على الاستمرار في تحمل ذلك دفع."
على الرغم من أن هذا المسعى قد لا يكون واقعيًا لكل شخص يقوم بشراء منزل بناءً على دخل مزدوج ، إذا وضعت جزءًا كبيرًا من شيك شخص واحد ، فستحصل على مدخرات ضخمة في حالة قيامك بذلك تعاني من فقدان الوظيفة ، أو تحتاج إلى إجازة لرعاية أحد أفراد الأسرة المريض ، أو تتطلب إجازة إضافية بعد ولادة طفل ، أو ببساطة تكون أكثر استعدادًا للنفقات الكبيرة التي تلقيها الحياة على أنت. هل لديك سيارة بها أرجل أخيرة؟ يقترح بانت أن تسأل نفسك ما إذا كان يمكنك جعل السيارة باقية لمدة سنة أو سنتين إضافية ، ثم إصلاح السيارة إنه قيد التشغيل ومحاولة جعله آخر حتى تتمكن من استخدام هذه الأموال الأخرى في دفعتك الأولى والحصول على أفضل رهن لك يستطيع. في النهاية ، سيفضلك مالياً أن تنتظر.
يقول الترابي أن يأخذ الرهن العقاري الذي يسمح لبعض التنفس في ميزانيتك. وتقول: "إنك تضع المال في ما نأمل أن يكون رصيدًا رائعًا مع مرور الوقت".
يسمح IRS بسحوبات محدودة من الجيش الجمهوري الايرلندي بدون رسوم لشراء منزل لأول مرة يصل إلى 10،000 دولار. وإذا كان لديك روث الجيش الجمهوري الايرلندي لمدة خمس سنوات على الأقل ، قد يكون لديك مساحة أكبر بقليل ؛ يمكنك دائمًا سحب الاشتراكات معفاة من الضرائب والعقوبات ، لكن لا تزال هناك حد أقصى قدره 10،000 دولار. يمكن استخدام الأموال لشراء منزل لأول مرة أو إغلاق التكاليف.
ومع ذلك ، لا ينصح بذلك دائمًا: "أعتقد أن سحب ما يصل إلى 10000 دولار من Roth الخاص بك هو خطأ كبير" ، كما يقول Esbenshade. "إن Roth IRAs تشبه المعيار الذهبي في الاستثمار ، خاصة عندما تكون صغيراً لأن المال ينمو معفاة من الضرائب طوال حياتك ، ثم يخرج معفاة من الضرائب. إذا كان عليك أن تلمس حسابات التقاعد ، فأعتقد أن القيام بذلك على شكل قرض سيكون أفضل الخيارات السيئة. ولكن الهدف الحقيقي هو محاولة الحصول على هذه الدفعة الأولى دون أخذ تقاعدنا أو إلحاق الأذى بتقاعدك. من الأفضل أن يتم الدفع ودفع مؤشر مديري المشتريات.
أ قرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) هو رهن مدعوم من الحكومة مصمم لمساعدة مشتري المنازل لأول مرة الذين لا يملكون الكثير من المال لمنزلهم أو الذين سيصارعون للحصول على قرض تقليدي. وفقًا لقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فإن متطلبات الدفعة المقدمة هي 3.5 بالمائة للدرجات الائتمانية البالغة 580 وما فوق و 10 بالمائة للدرجات الائتمانية التي تتراوح ما بين 500-579 ، وفقًا لمقال على BankRate.com. ستدفع أيضًا مؤشر مديري المشتريات (PMI) الخاص - ويطلق عليه أقساط التأمين على الرهن العقاري (FHA) - لأي من عمر القرض (إذا وضعت أقل من 10 في المائة) ، أو 11 عامًا (إذا وضعت أكثر من 10 في المائة نسبه مئويه). يمكنك إلغاء MIP ، على الرغم من إعادة التمويل إلى قرض تقليدي.
على الرغم من أن هذا قد يبدو كثيرًا ، إلا أنه في الواقع خيار جيد للكثيرين. يقول الترابي إنه طريق مختلف إلى امتلاك المنازل للمشترين لأول مرة من دخل معين الذين يريدون أن يصبحوا ملاك منازل وربما لا يملكون الكثير من المال مقدماً للقيام بذلك. ومع ذلك ، لا يجب التعامل مع هذه الأمور إلا إذا كنت لا تبالغ في رهنك عندما يتعلق الأمر بالرهن.
"هل البحوث الخاصة بك ،" أصداء Ebenshade. "إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وكان لديك وظيفة آمنة ، فبإمكانك تحمل تكاليف السكن ، ووضع صندوق الطوارئ الإضافي هذا جانباً ، فأعتقد أنه من المفيد استكشافه".
قبل أن تحزم تجهيزاتك النحاسية ، ولهجات التيرازو ، والرباط الخشن ، يستغرق بعض الوقت للتسلل معاينة لما يقوله خبراء العقارات هي أفضل الاتجاهات الرئيسية التي سنراجعها في قوائمنا 2020.
سارة ماجنوسون
18 ديسمبر 2019