عندما قررنا أنا وصديقي - وكلاهما من قدامى المحاربين في البحرية - شراء منزل ، كنا قادرين على القيام بذلك دون أي أموال وبأقل قدر من المخاطر. رغم أن هذا قد يبدو مثل الألفي حلم في سوق الإسكان اليوم ، كان في الواقع فائدة بشق الأنفس لخدمتنا. قصتنا ليست غير شائعة - منذ عام 1944 ، قام أكثر من 22 مليون عضو في الخدمة وقدامى المحاربين بشراء المنازل التي تعرف الآن باسم قروض VA. بالنسبة لأولئك الذين لا يعرفون الكثير عن قروض VA ، ستندهش من الطريقة التي أثرت بها على عدد الأميركيين الذين يعيشون - حتى اليوم.
تبدأ قصتنا في 22 يونيو 1944 - بعد بضعة أيام فقط من يوم النصر - عندما ، بعد نقاش ساخنالرئيس فرانكلين د. وقع روزفلت على قانون إعادة ضبط الجنود ليصبح قانونًا. نظرًا لأن العديد من الأميركيين كانوا يقاتلون في الحرب العالمية الثانية ، فقد أدركت الحكومة أنه قد يكون هناك ارتفاع في البطالة عندما عاد 15 مليون عضو في الخدمة إلى بلادهم. للمساعدة في التخفيف من الآثار على الاقتصاد ومنح قدامى المحاربين فرصة للحاق مالياً بأولئك الذين عادوا إلى أوطانهم ، فإن هذا القانون ، المعروف أيضًا باسم مشروع قانون GI ، سمح لوزارة شؤون المحاربين القدامى ("VA") بتقديم أموال التعليم والبطالة لأولئك الذين قاتلوا في حرب.
قدم مشروع القانون أيضا ما أصبح يعرف باسم قرض VA: لمساعدة أعضاء الخدمة الحصول عليها الإسكان ، فقد تقرر أن الحكومة ستضمن جزء من عدم المال ، وانخفاض الفائدة الرهون العقارية.
في ذلك الوقت - وما زال اليوم - لا تصدر وزارة شؤون المحاربين القدامى القروض ، ولكنها تؤمن لهم ، وتصدر "ضمانة" - كوعود للبنك بأنهم سوف يسددون جزءًا من القرض إذا تم سداده. في عام 1944 ، كانت الكفالة تقتصر على 50 في المائة من القرض ، ولا يمكن أن تتجاوز 2000 دولار (متوسط تكلفة المنزل أقل من 9000 دولار في ذلك الوقت). فقط قدامى المحاربين في الحرب العالمية الثانية المؤهلين ، والمشترين المحتملين يجب أن يكون خدم 90 يوما في الحرب. كان على المحاربين القدامى التقدم بطلب في غضون عامين من الانفصال عن الجيش.
بالنسبة للكثيرين ، كانت الجولة الأولى ناجحة: 2.2 مليون قرض من قروض VA خرجت بين عامي 1944 و 1952. ومع ذلك ، كانت هناك آلام متزايدة تحتاج إلى معالجة. كان هناك ارتفاع في أسعار المنازل ، وبالتالي فقد تمت زيادة الكفالة إلى 60 في المائة من القرض ، لكن لا يمكن أن تتجاوز 7500 دولار في الخمسينيات. جعلت مدة القرض الأصلية البالغة 20 عامًا من أسعار المساكن أمرًا لا يمكن تحمله ، لذلك تم تمديده إلى 30 عامًا. أزواج قدامى المحاربين الذين لقوا حتفهم في الخدمة كانت خارج الفوائد ، لذلك امتدت في النهاية لهم أيضا. بالإضافة إلى ذلك ، كانت صناعة الرهن العقاري تمرر الرسوم والتكاليف إلى مشتري المساكن ، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار ، وبالتالي تم منح وزارة شؤون المحاربين القدامى إذنًا لتنظيم من يمكنه دفع ما.
نظرًا لأن الحكومة الفيدرالية لم تصدر القروض ، فإن هذا يؤدي إلى بعض المشكلات الكبيرة الدائمة. هذا يعني أنه لا يزال يتعين على قدامى المحاربين السود الموافقة على القرض من خلال بنوكهم المحلية. تم رفض هذه الطلبات باستمرار بسبب التمييز redliningأو السياسة الفيدرالية التاريخية لتشفير أحياء الأقليات على أنها "غير آمنة" لتأمين القروض العقارية ، وكذلك قوانين عصر جيم كرو التي أبقت العائلات الأمريكية الإفريقية خارج المساكن بأسعار معقولة في الضواحي. وفقا لمقال 2006 من قبل ادوارد هومز في مجلة السود في التعليم العاليفي عام 1947 في ولاية ميسيسيبي ، ذهب اثنان فقط من أصل 3000 من قروض VA إلى قدامى المحاربين السود. لم تتم معالجة هذه القضايا بشكل صريح حتى قانون الإسكان العادل لعام 1968 ، ولكن - حتى يومنا هذا - لديها أثر دائم على التركيبة السكانية لمن يعيش.
على مر السنين ، مع نمو عدد قدامى المحاربين مع كل حرب ، جعل الكونغرس المزيد من المحاربين القدامى مؤهلين للبرنامج. بالإضافة إلى ذلك ، تم تكييف قرض VA لتلبية الاحتياجات المتطورة للمحاربين القدامى بشكل أفضل: تم رفع الكفالة مع ارتفاع أسعار المساكن ، وإزالة تواريخ انتهاء الصلاحية ، والقروض أصبح مؤهلاً لإعادة التمويل وأسهم السحب ، وتم توسيع تعريف المنازل المؤهلة ليشمل الشقق السكنية والمنازل المتنقلة ، وكانت التحسينات الصديقة للبيئة دافع. بالإضافة إلى ذلك ، تدابير مثل "رسوم التمويل" (نسبة مئوية صغيرة من الرهن العقاري بدلا من مؤشر مديري المشتريات الذي يساعد على تغطية الخسائر في حالة وجود افتراضي) تم تنفيذه في الستينيات وتم وضع استثناءات من عمليات عزل الميزانية حتى يتمكن البرنامج من الاستفادة من قدامى المحاربين لسنوات ليأتي.
منذ إنشائها ، ساعد قرض VA على تحقيق "الحلم الأمريكي" في مقابل خدمتهم. وبسبب هذا ، فقد خلق قوة دائمة هائلة. في عام 2016 ، رقم قياسي جديد تم تعيين مع أكثر من 700000 ضمانات قرض المنزل. السبب في أنها لا تزال لاعبا اساسيا هاما وشعبيا للمجتمع العسكري هو لأنه يمكن أن يكون صعبا للأعضاء العسكريين للحصول على تمويل تقليدي لمنزل - لعدة أسباب واحدة كان من الصعب في الماضي. في الواقع ، دراسة جديدة من قائمة شقة وجدت أن قدامى المحاربين لديها معدلات ملكية المنازل أعلى من غير المحاربين القدامى (76 في المئة مقابل 62 في المئة).
ومع ذلك ، ليس من السهل على قدامى المحاربين الحصول على ملكية المنازل كما كان الحال من قبل. وجدت دراسة قائمة الشقق أن أحدث المحاربين القدامى (الذين خدموا في فترة ما بعد 11 سبتمبر) هم 35 في المئة أكثر تكلفة مثقلة من حيث مساكنهم من سابقاتها وحتى غير المخضرم الأقران. هذا صحيح حتى مع أنهم يكسبون ، في المتوسط ، أكثر من غير المحاربين القدامى. هؤلاء الأطباء البيطريون الشباب لديهم فقط معدل ملكية المنازل حوالي 40 في المئة - وهو ما زال أعلى من المعدل الألفي العام البالغ 32.2 في المئة ، وفقا لبيانات من قبل المعهد الحضري. كل هذا يشير إلى أنه قد حان الوقت للكونغرس لتحديث مشروع القانون مرة أخرى.
على الرغم من أن قوتها ربما تكون قد ضعفت في السنوات القليلة الماضية ، إلا أن قروض إدارة شؤون المحاربين القدامى جعلت - ولا تزال - تجعل ملكية المنازل ممكنة لآلاف قدامى المحاربين. بالنسبة للعديد من أعضاء الخدمة والمحاربين القدامى ، هذا هو النوع الوحيد من القروض الذي يمكنهم التأهل له.
ونظرًا لأن أعضاء الخدمة ينتقلون بشكل متكرر ، فإن تكاليف النقل تتعدى بسرعة أكبر مما يعطون له بدلات نقل. يمكن أن يساعد قرض VA في تقليل المصروفات المتحركة خارج الجيب ، مثل ودائع الضمان والمدفوعات المقدمة.
اليوم ، من أجل التأهل للحصول على قرض زارة شؤون المحاربين القدامى ، يجب أن يكون لدى قدامى المحاربين 90 يومًا متتاليًا على الأقل من الخدمة الفعلية أثناء الحرب ، و 181 يومًا من الخدمة الفعلية خلال وقت السلم ، وست سنوات في الاحتياطيات أو الحرس الوطني ، أو أن يكون الزوج الباقي على قيد الحياة من أحد المحاربين القدامى أو أحد أعضاء الخدمة الذين مروا في أداء الواجب أو بسبب إعاقة مرتبطة بالخدمة. بمجرد أن يكتسب المخضرم أهليته ، يكون لديه مدى الحياة ويمكنه التقدم بطلب للحصول على أكبر عدد ممكن من قروض VA. ومع ذلك ، يمكن أن يكون لديهم رهن نشط واحد فقط في كل مرة ، ويجب عليهم الانتقال إلى منازلهم في غضون 60 يومًا من الشراء.
تضمن وزارة شؤون المحاربين القدامى ربع سقف القرض المطابق للقروض التي تتجاوز 144000 دولار (يمكن أن يتغير هذا الرقم سنويًا). رسوم التمويل تختلف تبعا لسعر المنزل ، والدفعة الأولى ، وحالة مشتري المساكن. لا يزال متوسط درجة الائتمان المطلوبة لمعظم المقرضين منخفضًا حتى 620 ، ويمكن للجنود القدامى التأهل حتى مع ارتفاع نسبة الدين إلى الدخل. كلا الشرطين أقل صرامة مما هو مطلوب للمشترين العسكريين الباحثين عن قروض إدارة الإسكان الفدرالية والقروض التقليدية. ومع ذلك ، فإن متطلبات التفتيش وتقييم الإسكان أكثر صرامة من الرهن العقاري التقليدي.
يقول جوستين ب. ، وهو عضو في الخدمة يقيم حاليًا في جاكسونفيل بفلوريدا: "فوجئت بمدى سهولة شراء منزلنا". لقد أغلق للتو على منزله الذي اشتراه بقرض VA بعد انتقاله إلى مركز عمله الجديد. "عمل سمسارتي ومقرضي جيدًا إلى درجة أن كل ما كان علي فعله هو إثبات أهليتي وأوراق تسجيلي. لم يكن لدي دفعة مقدمة ، وفي النهاية ، تلقيت شيكًا لتكاليف الإغلاق ".
مثل العديد من قدامى المحاربين الذين استخدموا البرنامج من قبلنا ، كان لدى صديقي تجربة رائعة وتمكنا من شراء منزل عندما كنا لولا ذلك لم نتمكن من القيام بذلك. نظرًا لارتفاع أسعار الإيجارات حول المنشآت العسكرية ، فإننا نوفر الأموال كل شهر عن طريق امتلاك منزل بدلاً من ذلك! مع وجود العديد من العائلات التي تواجه عدم اليقين المالي ، أصبح برنامج قروض VA فائدة أساسية للمحاربين القدامى. يعمل قدامى المحاربين بجد لضمان استمرار الحريات التي نتمتع بها كل يوم ، وأنا كذلك ممتنون هناك برنامج لمساعدة المحاربين القدامى وعائلاتهم على تغطية نفقاتهم أسهل.
قبل أن تحزم تجهيزاتك النحاسية ، لهجات terrazzo ، والرباط الخشن ، يستغرق بعض الوقت للتسلل معاينة لما يقوله خبراء العقارات هي أفضل الاتجاهات الرئيسية التي سنراجعها في قوائمنا 2020.
سارة ماجنوسون
18 ديسمبر 2019