في بعض الأحيان تجد أ العملاق الفيكتوري البالغ من العمر 127 عامًا في مثل هذه الصفقة الكبرى ، يبدو الأمر سخيفًا - حتى لو كان أكثر مما تنوي إنفاقه. لذلك قررت تحويل الطابق العلوي إلى بدوام كامل Airbnb للمساعدة في جعل المدفوعات. ولكن من أجل الحفاظ على أكبر قدر ممكن من المال من بيع منزلك الأخير ، اخترت أن تجعل الحد الأدنى ممكن من الدفعة الأولى (3.5 في المئة) على الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
(إذا كنت لا تستطيع أن تخبرني - هذا ما حدث لي!) وضعنا أنا وزوجي مبلغًا قدره 7600 دولار على منزلنا البالغ 200000 دولار أدناه نهج الحكمة التقليدية من 20 في المئة لأسفل ، وحتى أقل من المتوسط من 6 في المئة لأسفل ل أ مشتري المساكن لأول مرة.
أعتقد أنه إذا اضطررت إلى القيام بذلك مرة أخرى ، فسأظل أفعل ذلك. من خلال التمسك بأموالنا ، تمكنا من الدفع المباشر لغالبية تجديداتنا (الجولة الأولى). ولكن هناك بعض الأشياء التي أود ألا أكون في عجلة من أمرها للتجاهل - أو أتمنى أن أكون قادراً على التنبؤ - في حماستي بشأن الحصول على المنزل. هنا ، خمسة أشياء أتمنى لو كنت أعرفها قبل الذهاب مع دفعة منخفضة.
لنأخذ خيار الدفع المنخفض والمنخفض ، كان علينا القيام بـ قروض إدارة الإسكان الفدرالية الرهن العقاري، والذي يتطلب فقط 3.5 في المئة أسفل. لسوء الحظ ، فإنه يأتي مع عملية الاكتتاب صارمة سيئة السمعة وعليك استخدام المثمن وافق FHA. لم يرغب البائع تقريبًا في تقديم عرضنا عندما علمت أن هذا هو طريقنا المالي.
ولكن بمجرد قبول عرضنا وتفتيش المنزل حقيقة بدأ المرح. ذهب المقرضون من خلال الصور مع مشط الأسنان غرامة. اعتبروا المواد الغذائية الأساسية في الأرضيات الصلبة تشكل خطرا على الرحلة. وقفوا عندما رأوا حمام الطابق الثالث يفتقد إلى مرحاض. بكوا كريهة عندما رأوا الطلاء يتقشر في الطين. كان علينا إصلاح كل هذه الأشياء قبل أن يقوموا بالقرض. نظرًا لأن بائعنا لم يكن مناسبًا تمامًا ، فقد اضطررنا إلى الدخول وسحب المواد الغذائية الأساسية وتثبيت المرحاض وإعادة الطلاء جدران أنفسنا (كل شيء من جيبنا) ، والذي كان مخاطرة كبيرة بالنظر إلى أننا لم نكن نعرف ما إذا كنا سنحصل على مكان. (والحمد لله كان لدينا سمسار عقارات مذهلة الذي قضى بعد ظهر يوم الأحد معنا في التعامل مع كل هذه القضايا!)
كنت على دراية تأمين الرهن العقاري الخاص منذ أن كان لدينا في منزلنا الأول. من أجل الحصول على رهن عقاري باستثمار منخفض مقدمًا ، فأنت - المقترض - تدفع مقابل التأمين الذي يغطي المقرض في حالة تخلفك عن الدفع. يبدأ عندما تدفع أقل من 20 بالمائة. هناك بعض الأنواع المختلفة ، وكان لدينا في السابق نوع يسمح لصاحب المنزل بإلغائه بعد بلوغ 20 في المائة من الأسهم في منزله. في القروض العقارية التقليدية الأخرى ، سينتهي التأمين تلقائيًا عندما تصل إلى نسبة القروض إلى القيمة بنسبة 78 في المائة (على الرغم من أنه يمكنك طلب ذلك) أقلعت عندما تصل إلى 80!). ولكن مع قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يكون التأمين الخاص إلى الأبد - الطريقة الوحيدة التي يمكنك من خلالها الحصول على الإقلاع هي إعادة تمويل الرهن العقاري التقليدي. هذا يعني أنه طالما أننا ندفع مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بنا ، فنحن ندفع 133 دولارًا شهريًا (حوالي 1600 دولار سنويًا) تجاه بوليصة تأمين لشخص آخر. هذا كثير من المال الذي يمكن أن يذهب إلى أشياء أفضل بكثير ، وأنا أكره أننا يجب أن ندفعها.
إذا لم يكن مؤشر مديري المشتريات أبدًا كافيًا ، فستحصل على تكلفة إضافية مقدماً بقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - علاوة تأمين إضافية (تعرف باسم عائلة واحدة التأمين على الرهن العقاري مقدما). أنت تدفعها إلى HUD ويتم تضمينها مع إغلاق التكاليف. لقد نسيت بالفعل هذا الأمر حتى عدت ونظرت إلى مستنداتنا الختامية (كان وقتًا عصيبًا أحاول منعه من الذاكرة!). هذا أضاف 3،377.50 دولار. الآن في حالتنا ، دفعنا البائع إلى دفع بعض تكاليف الإغلاق بعد الفحص ، لكن لا يزال هذا بمثابة صدمة لاصقة. هذه التكلفة الإضافية - إذا قمت بدفعها إلى رهنك - يمكن أن تعني أيضًا انتهاء سداد قرضك الشهري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية أعلى مما يجب أن تدفعه بقرض تقليدي ، حتى لو كان سعر الفائدة قليلاً أقل.
نوعًا ما مثل تناول الحلوى أولاً ، أخذنا الدفعة الأولى على حساب تكلفة القيام بشيء أفضل لاحقًا. نحن نرغب في الابتعاد عن التخلص من هذه الأموال على التأمين على الرهن العقاري كل شهر ، وإحدى الطرق لتحقيق ذلك هي إعادة التمويل إلى رهن عقاري تقليدي بمجرد أن نبني بعض الأسهم. ولكن بعد أن مولنا جميع هذه الأموال عدا بضعة آلاف من الدولارات ، قمنا بوقوع أنفسنا في هذا القرض بمجرد أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع (و إنهم يرتفعون). إن الشيء الذي يتعلق بالرهون العقارية هو أنها تؤدي إلى تحميل الفوائد على مدفوعاتك ، وهذا يعني في السنوات القليلة الأولى التي تدفع فيها مبلغًا ضئيلًا للغاية على رأس المال. وهذا يجعل من الصعب للغاية تحقيق أي تقدم في سداد مبلغ القرض الأصلي. لذلك بمجرد أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع - كما كان من المفترض أن تفعل عندما أخذنا القرض بسعر منخفض تاريخيًا مثلما فعلنا (3.875 في المئة!) - لا تتراجع الرياضيات عن إعادة التمويل. لذلك نحن محبوسون في هذا الرهن العقاري والتأمين ما لم تنخفض المعدلات بشكل كبير في المستقبل.
بعد عامين ونصف ، اخترنا القيام ببعض التجديدات الرئيسية لرفع المنزل إلى مستوى المنازل التي يتم بيعها حاليًا على القطعتين. لتسديد الفاتورة ، أردنا الاستفادة من الأسهم التي أنشأناها من خلال التحسينات وزيادة قيمة العقار. لكن يمكنك فقط اقتراض نسبة مئوية معينة من حقوق ملكية منزلك (الفرق في ما تدين به وما يستحقه). نظرًا لأننا أحرزنا تقدمًا ضئيلًا في دفع رأس المال (انظر # 4!) ، فقد وضعنا حدًا لما يمكن أن نقترضه ، وبالتالي في التحسينات التي يمكن أن نجريها. (ربما هذا ليس سيئًا للغاية ، لأنه يمنعنا من الدخول في رؤوسنا.) والخبر السار: لقد أجبرنا ذلك على أن نكون مبدعين ونجد حلولًا للتجديدات. بفضل ذلك ، أعتقد أننا أضفنا قيمة أكثر مما أنفقنا. ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة ، أردنا أن نجعل هذا آخر هلا لدينا وأن نقوم بجميع الأعمال دفعة واحدة ، وهو ما لم نتمكن من القيام به في نهاية المطاف.
قبل أن تحزم تجهيزاتك النحاسية ، لهجات terrazzo ، والرباط الخشن ، يستغرق بعض الوقت للتسلل معاينة لما يقوله خبراء العقارات هي أفضل الاتجاهات الرئيسية التي سنراجعها في قوائمنا 2020.
سارة ماجنوسون
18 ديسمبر 2019
