ضرائب الممتلكات ، وتأمين ملاك المنازل ، والفوائد ، ورسوم القرن الإفريقي - عندما يتعلق الأمر بدفع رهنك الشهري ، فإن قرضك لا يفتقر إلى الشركة. ومع ذلك ، فإن عددًا قليلاً من هذه التكاليف والمصاريف الإضافية تستحوذ على غضب صاحب المنزل من تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
إذا كنت تتخلى عن قصد نقودًا إضافية مقابل علاوة PMI ، فلا يحتاج تأمين الرهن العقاري الخاص إلى أي مقدمة. ولكن بالنسبة إلى المستهلين ، فإليك مجموعة سريعة: PMI مطلوب من قبل المقرض إذا كان المقترض غير قادر (أو غير راغب) في دفع 20٪ كدفعة مقدمة عند استخدام الرهن العقاري التقليدي لدفع ثمن المنزل (وينطبق الشيء نفسه على التمويل من خلال إدارة الإسكان الاتحادية ، ولكن القواعد والشروط اختلف). في عالم الرهن العقاري ، يفضل المقرضون أن يستثمر المقترضون نفس القدر من المال (أو حقوق الملكية) في المنزل ، وبالتالي يكون احتمال عجزهم عن السداد أقل. ومع ذلك ، عندما لا يكون ذلك ممكنًا ويكون للمقرض حصة أغلبية في المنزل ، سيطلب المقرض المقترض لشراء تأمين الرهن العقاري الخاص لحماية المقرض في حالة التخلف عن السداد و الحجز على الشيء المرهون.
باختصار ، يحمي مؤشر مديري المشتريات المقرض - على حساب المقترض - ويظل على القرض حتى تصل حقوق ملكية المقترض في المنزل إلى 20٪. لم تتغير التكلفة تمامًا ، إما: تتراوح أقساط التأمين عادةً
30-70 دولار في الشهر مقابل كل 100000 دولار تم اقتراضها ، وهذا يتوقف على مبلغ الدفعة المقدمة للمقترض ودرجة الائتمان. ما هو أكثر من ذلك ، لم يكن لأصحاب المنازل أي رأي في اختيار شركة الرهن العقاري ولا يمكنهم التفاوض على السعر. مضيفا إهانة للإصابة ، هناك لا ضمان أن أقساط التأمين على الرهن العقاري المدفوعة في عام 2018 وما بعده ستظل معفاة من الضرائب.على الرغم من ذلك ، هناك جانب آخر: يسمح مؤشر مديري المشتريات لمشتري المنازل الذين لديهم تمويل متواضع بالاستفادة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة اليوم (التي تحوم الآن في نطاق 4٪ المنخفض مقارنة إلى 10 ٪ معدلات زائد من 80s). أيضا ، يمكن القضاء على مؤشر مديري المشتريات تماما من دفع الرهن العقاري ، إذا كان "محنك" لمدة لا تقل عن 12 شهرا ، و نسبة القروض إلى القيمة (LTV) ليست أعلى من 80 ٪ (اقرأ: المقترض لديه ما لا يقل عن 20 في المئة من الأسهم في الصفحة الرئيسية). كل هذا شريطة أن يكون القرض في وضع جيد.
هذا يقودنا إلى الخطأ الذي يحتمل أن يقوم به مشتري المنازل لأول مرة: عدم الاحتفاظ بعلامات تبويب على نسبة LTV (يمكنك حساب ذلك بقسمة رصيد القرض على القيمة المقدرة للمنزل). احصل على هذا: المقرضون غير مطلوبين بموجب القانون (أو على وجه التحديد ، قانون حماية مالكي المنازل) إنهاء مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا على قرض تقليدي إلى أن تصل قيمة المركبة المقترضة إلى 78٪ (يعتمد ذلك على القيمة المقدرة الأصلية أو سعر البيع ، أيهما أقل). ومع ذلك ، ووفقًا لنفس الإجراء ، يمكنك طلب كتابيًا إزالة مؤشر مديري المشتريات بمجرد وصول LTV إلى 80٪.
ذلك ما الصفقة الكبيرة؟ لنقم ببعض الأرقام. لنفترض أنك اشتريت منزلاً غدًا مقابل 215،600 دولار (متوسط قيمة المنزل الحالي في الولايات المتحدة ، وفقا ل Zillow). لقد خفضت 5٪ (أو 10،780 دولارًا) ، مما يتركك بمبلغ قرض يبلغ 204،820 دولارًا. لتقديم عريضة لإسقاط مؤشر مديري المشتريات الخاص بك بنسبة 20 في المائة ، ستحتاج إلى دفع رأس المال الخاص بك إلى 163،856 دولارًا (مبلغ القرض مضروبًا في 0.8). نظرة خاطفة على الجدول الزمني للاستهلاك للحصول على قرض لمدة 30 عامًا مع فائدة بنسبة 4٪ ، ستصل إلى LTV بنسبة 80 بالمائة في ديسمبر 2027. ولكن لا يُطلب من المقرض إلغاء السياسة حتى سبتمبر 2028 ، عندما تصل إلى LTV 78 في المئة (159،759.60 دولار). هذا يعني أنك يمكن أن تدفع مدفوعات مؤشر مديري المشتريات غير الضرورية لمدة تقرب من عام - تضيع ما يصل إلى 1،300 دولار - إذا كنت لا تطلب إزالة مؤشر مديري المشتريات.
حتى لو ضبطت المنبه لشهر ديسمبر 2027 ، فإن تسع سنوات هي فترة طويلة للانتظار - وطول وقت للدفع. لأصحاب المنازل الذين يبحثون عن اختصار ، أمين تاجهافي ، مخطط الرهن العقاري في روك هيل المالية في Narberth ، ولاية بنسلفانيا ، لديها بعض النصائح. "هل واجبك ،" يقول. "بعد دفع مؤشر مديري المشتريات لمدة عام كامل ، تعرف على الخصائص المماثلة التي يتم بيعها في منطقتك ، وإذا كنت تعتقد أن قيمة منزلك قد زادت بما يكفي ل تحصل على 20 في المائة من الأسهم ، واطلب إعادة التقييم. "وهذا يستلزم وجود المثمن (الذي اختاره المقرض) زيارة منزلك لتحديد السوق الحالي القيمة؛ تكلفة الخدمة تتراوح بين 450 دولار و 600 دولار ، اعتمادا على موقعك. يمكن أن تفيد عمليات إعادة التقييم أصحاب المنازل الذين قاموا بإجراء تحسينات كبيرة على منازلهم منذ تاريخ الشراء الأولي. على الرغم من أنه يتعين عليك إنشاء مئات الدولارات للخدمة ، فقد يكون من المفيد توفير ماذا سيكون الآلاف من الدولارات في مؤشر مديري المشتريات على مدى ثماني سنوات إضافية من المدفوعات التي من شأنها أن تجلب لك إلى 20 ٪ الأسهم.
هناك طريقة أخرى للتقدم السريع إلى مدفوعاتك النهائية لمؤشر مديري المشتريات وهي من خلال إعادة التمويل (الحصول على رهن مختلف بسعر فائدة أقل مرة واحدة لديك المزيد من الأسهم في المنزل) ، لكن مع ارتفاع تكاليف الإغلاق ومعدلات الرهن العقاري ببطء ، أصبح هذا أقل قابلية للتطبيق اختيار. بدلا من ذلك ، جيريمي دوركين ، مستشار الرهن العقاري مع كبار ترايدنت الرهن العقاري في فيلادلفيا ، بنسلفانيا ، يقترح أن مالكي المنازل ببساطة يأخذون مبلغ 200 دولار أو 300 دولار إضافي لدفع رهنهم العقاري كل شهر يذهب نحو دفع رأس المال. هل هي استراتيجية مضمونة وفعالة؟ تم البيع.
قبل أن تحزم تجهيزاتك النحاسية ، ولهجات التيرازو ، والرباط الخشن ، يستغرق بعض الوقت للتسلل معاينة لما يقوله خبراء العقارات هي أفضل الاتجاهات الرئيسية التي سنراجعها في قوائمنا 2020.
سارة ماجنوسون
18 ديسمبر 2019