قد يبدو الأمر غير بديهي ، ولكن شراء منزل أكبر مما تحتاج أو حتى منزل متعدد الأسر (مثل يمكن أن يساعدك مبنى سكني ، مكون من طابقين أو ثلاثة شقة أو من الحجر البني) مع وحدات منحوتة ، في توفير بعضها السيولة النقدية. قبل أن تأوه عن وجود المزيد الحمامات لتنظيفاسمعنا! مع المزيد من الغرف أو الوحدات ، يمكنك أن تأخذ المستأجرين للمساعدة في تعويض رهنك الشهري وفائدتك التكاليف ، ووضع المال في اتجاه القرض في حين أن قيمة الممتلكات الخاصة بك (نأمل!) يتسلق.
هذه الاستراتيجية تعني أنك تصبح مالكًا مباشرًا. يطرق باب غرفة نوم مستأجر زميلك في الغرفة عندما الإيجار متأخر? نعم ، هذا أمر محرج (ولكن يمكن تجنبه أيضًا لأن المحترفين العقاريين على وشك أن يعلمونا).
إذا كنت مستعدًا للتقدمو-نهج العودة إلى المنزل لملكية المنازل ، وهنا بعض المؤشرات من الخبراء للمساعدة في التنقل في العملية وتجنب الدراما الحجرة.
إذا كنت تخطط لشراء منزل فسيح لعائلة واحدة واستئجار غرفة أو غرفتين أثناء إقامتك في المنزل ، فلن تتمكن من استخدام دخل الإيجار المستقبلي للتأهل للحصول على رهن عقاري.
ولكن ، إذا قمت بشراء منزل متعدد الأسر - وأحد الوحدات الموجودة في المبنى المزدوج أو المبنى هو مكان إقامتك الرئيسي - فيمكن للمقرضين أخذ دخل الإيجار المتوقع في الاعتبار.
"إنها تختلف قليلا اعتمادا على المقرض والسوق. في بعض الأحيان سيحتاج المقرضون إلى المستأجرين ليكونوا في مكان مع عقود إيجار قبل أن يحسبوا دخل الإيجار سيقبل الآخرون إمكانات استئجار السوق سواء كان المستأجرون جسديًا بالفعل أم لا ، " يشرح كيت زيغلر، مستثمر ورجل أعمال و سمسار عقارات لدى Arborview Realty في بوسطن.
تتمتع Ziegler بتجربة شخصية مع "اختراق المنازل" - وهي لعبة قوة عقارية تعيش فيها في وحدة واحدة ، وتستأجر غيرها لتغطية رهنك العقاري. اشترت هي وزوجها منزلهما الأول في عام 2013 ، وهو مبنى مكون من ثلاثة أفراد في حي جامايكا بلاين في بوسطن. لقد ورثوا المستأجرين في وحدتين ، وانتقلوا إلى الوحدة الشاغرة في الطابق الثالث.
تقترح Ziegler أنه قبل شراء منزل متعدد الأسر ، عليك التفكير في "سيناريو أسوأ الحالات" عندما يتعلق الأمر بتغطية رهنك العقاري.
"تحدث الوظائف الشاغرة ، ويجب أن تكون مستعدًا لتغطية رهنك بالكامل لفترة من الوقت فقط" ، كما تقول. "ابحث عن المقرض الذي سيناقش الخيارات المختلفة لأهدافك ، ويثق في أرقامك."
على مدار أربع سنوات ، قامت زيغلر وزوجها بإصلاح ممتلكاتهم وقدرها أكثر من 50 ٪. اكتشف الاثنان موهبة للأرض وحب للعقارات. انهم في نهاية المطاف الاستفادة من أول متعدد لشراء آخر. ترك زوجها من 9 إلى 5 كمهندس برمجيات لإطلاق شركة عقارية جديدة ، وإدارة الممتلكات ، وإجراء عمليات التجديد.
"عندما بدأنا السير في هذا الطريق ، لم يفهم أحد - حتى في الصناعة - ما كنا نحاول القيام به" ، كما تقول. "لكن ، المزيد والمزيد من المشترين الشباب يعبرون عن اهتمامهم بموازنة تكاليف مساكنهم بإيرادات الإيجار ، وهذا ممكن".
تحذير عادل: قد يكون العثور على منزل متعدد الأسر للشراء أمرًا صعبًا. في قضية زيغلر ، بحثت هي وزوجها وقدموا العروض لمدة 18 شهرًا. كانت لديهم معايير ضيقة ، ولكنهم كانوا يتنافسون أيضًا مع المطورين حيث يتم تحويل العديد من الشركات المتعددة إلى شقق.
هناك خيار آخر ، على الرغم من ذلك ، وهو شراء منزل أكبر مما تحتاجه واستئجار غرف.
ويس وودروفمستشار الرهن العقاري المرخص ملاك البلوط الرئيسية القروض في أتلانتا ، يقول إن لديه عميلًا قام بشراء منزل بقيمة 600000 دولار في منطقة ذات أسعار سريعة التقدير. الدفعة الشهرية هي 3500 دولار شهريًا ، لكن لدى المالك ثلاثة من زملائه في الغرفة يدفعون 900 دولار شهريًا ، مما يترك للمالك 800 دولار شهريًا للرقاقة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن رهنه العقاري هو شطب الضرائب ، ويمكن أن تكون ضرائب الممتلكات والتأمين على المنازل شطبًا لأصحاب العقارات أيضًا ، كما يشير وودروف.
يقول وودروف: "أعتقد أنها فكرة رائعة للناس أن يأخذوها بعين الاعتبار - خاصة بالنسبة للشباب العازبين". "يمكنك العيش مع الأصدقاء. يمكنك الحصول على كلب. يمكنك الحصول على الطهاة. وفي الوقت نفسه ، يمكنك بناء الكثير من الثروة عن طريق دفع أشخاص آخرين على الأقل حصة من الرهن العقاري. "
ويشير زيغلر إلى أن إعداد التوقعات يعد أمرًا أساسيًا لجميع علاقات المالك والمستأجر ، لكنه مهم بشكل خاص للمستأجرين الذين هم أيضًا زملاء في الغرفة.
تحتاج إلى النظر في طبقة إضافية من الظروف: من المسؤول عن تجريف الثلج ؛ هو المستأجر المتوقع منه التعامل مع أعمال المالك عندما تكون في إجازة ؛ ماذا عن كونك متاحًا للقاء السباك ومن لديه رأي في ألوان الطلاء؟
"تذكر أنه على الرغم من أنه منزلك ، فهو أيضًا موطن لشخص آخر ، وأنت بصفتك المالك مسؤول عن توفير السلام والهدوء أيضًا" ، كما تقول.
حتى إذا كان المستأجر الخاص بك هو شريك غرفتك ، فاحصل على عقد إيجار ، كما يقول زيغلر. (نعم ، حتى إذا كان هذا الحجرة المستأجر هو BFF الخاص بك).
وتقول: "اتفاقيات الإيجار تحمي كل المشاركين من خلال تحديد التوقعات وتحديد الأدوار القانونية".
ايفان روبرتس ، وكيل عقاري مع مشتري المساكن يمكن الاعتماد عليها في بالتيمور ، ميريلاند ، يقترح موكليه الذين يذهبون إلى الطريق متعدد الأسر لاستئجار شركة لإدارة الممتلكات.
يقول روبرتس: "إن فهم كيفية فحص المستأجرين مهارة تحتاج إلى سنوات حتى تتقن". "إن وجود شركة إدارة سيقلل من فرص حصول المستأجر السيئ على عملية التقديم. إنهم يعرفون أيضًا أفضل الطرق لتسويق العقار ، مما يساعدك في العثور على مستأجر أسرع منه بنفسك ".
"ليس على المستأجرين أن يعلموا أنك المالك وأنت تعيش معهم" ، كما يقول. (متستر ، أليس كذلك؟ ولكن هذا يعني أيضًا أنك لست الشخص الذي يحصل على غارة في الصباح الباكر إذا طرقت التخلص من القمامة ، على سبيل المثال.
كما يقول روبرتس إن المستأجرين الذين يستأجرون شركة إدارة محترفة هم أقل عرضة لدفع الحدود مثل دفع الإيجار في وقت متأخر.
خيار آخر يمكن أن يوفر بعض المال ولكن يخفف عنك من مهام المالك الشاقة هو تجربة خدمة مثل فائدة، والذي تم تصميمه لأصحاب العقارات DIY ، ويمكنه أتمتة المهام المستهلكة للوقت مثل جمع الإيجار ، والعثور على المستأجرين والفحص ، وإدارة مشكلات الصيانة.
قبل أن تحزم تجهيزاتك النحاسية ، ولهجات التيرازو ، والرباط الخشن ، يستغرق بعض الوقت للتسلل معاينة لما يقوله خبراء العقارات هي أفضل الاتجاهات الرئيسية التي سنراجعها في قوائمنا 2020.
سارة ماجنوسون
18 ديسمبر 2019