مثل المنتجات التي اخترناها؟ فقط لمعلوماتك ، قد نربح المال من الروابط في هذه الصفحة.
كنت تغازل فكرة ملكية المنزل. ربما أصبحت Zillow واحدة من أكثر المواقع التي قمت بزيارتها بشكل متكرر ، أو لقد سقطت عرضًا في بعض المواقع فتح المنازل IRL ، ركض السيناريوهات المالية على آلة حاسبة الرهن العقاري ، والعثور على الفرح في تصفح البلاط العينات. لكنك الآن تتساءل عن كيفية الانتقال من "أرغب في امتلاك منزلي يومًا ما" إلى الحصول على قرض عقاري بالفعل ، وشراء منزل ، وتثبيت بلاط المترو.
لا شك أن شراء منزل يعد قرارًا ماليًا ضخمًا - على الأرجح هو الأكبر في حياتك. من معرفة الفرق المهم بين أن تكون مؤهلًا مسبقًا وموافقًا عليه مسبقًا لفهم أشياء مثل حالات الطوارئ للتقييم والضمان ، يمكن أن تشعر العملية برهبة. أضف إلى ذلك الأفعوانية العاطفية التي تجد منزل أحلامك وتنتظر أن تسمع عرضك.
تقسيم عملية شراء المنازل إلى خطوات ، يجعلها أكثر قابلية للإدارة. هنا ، دليل خطوة بخطوة ، يدعمه الخبراء لشراء منزل.
في هذه المرحلة المبكرة ، اجعل نفسك مشترًا قويًا ومؤهلاً عن طريق توفير دفعة مقدمة والحصول على رصيدك في شكل معلومات سرية.
ستكون الصورة المالية لكل مشتر فريدة. نعم ، إن درجة الائتمان التي تبلغ 740 أو أعلى تكافئك بأفضل أسعار الفائدة ، وتراجع دفع 20 في المائة أو أكثر في المنزل سيوفر لك من دفع تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI. (يتكلف مؤشر مديري المشتريات عادةً ما بين 0.5 إلى 1 بالمائة من إجمالي مبلغ القرض على أساس سنوي ، على الرغم من أنه يتم دفعه كقسط شهري. يتم توفير مؤشر مديري المشتريات من قبل شركات التأمين الخاصة ، ولكن مرتبة حسب المقرض الخاص بك.) ولكن ، تنفس بسهولة: لا يزال بإمكانك شراء منزل مع درجة الائتمان أقل بكثير وأقل بكثير من دفعة أولى. كمثال واحد فقط - نظرًا لوجود الكثير من خيارات القروض هناك [ملاحظة: LINK ONE OF THE PACKAGE PACKAGE] - يمكن أن تكون درجة الائتمان الخاصة بك منخفضة تصل إلى 500 قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (الرهن العقاري المدعوم من الحكومة المؤمن من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان) طالما أنك وضعت 10 في المئة ، أو يمكن أن يكون 580 إذا قمت بإخماد 3.5 في المئة ، ويوضح اجناسيو رودريغيز مع Westside Estate Agency في ماليبو ، كاليفورنيا. من خلال القروض التقليدية ، ستستهدف الحصول على درجة ائتمانية لا تقل عن 620.
الفكرة هنا؟ لا تدع الكمال يكون عدو الخير! قد يفوقك نمو السوق إذا كنت تنتظر سنوات لتجميع ما يكفي للحصول على 20 ٪ دفعة أولى في حساب التوفير الخاص بك أو لدرجة الائتمان الخاصة بك لترتفع في فئة استثنائية.
سواء كان هدفك للدفعة المقدمة هو 3.5 في المائة أو 20 في المائة ، فأنت تريد أن تبدأ في توفير المال في أقرب وقت ممكن. يقول New York City Broker: "من الناحية المثالية ، إنه في حساب يحقق فائدة" ليندساي بارتون باريت لدوغلاس الإيمان.
فكر في التحدث مع أحد المستشارين الماليين حول استراتيجيتك لسداد القروض مرتفعة الفائدة مع توفير منزل في وقت واحد. اعتمادًا على ظروف السوق ، قد يكون من المنطقي تمامًا شراء منزل قبل الديون الأخرى —مهم، تلك القروض الطلابية المزعجة! - تؤتي ثمارها حتى تتمكن من بناء الأسهم والحصول على أصول يمكن أن ترتفع قيمتها بمرور الوقت ، كما يقول بارتون باريت.
بقدر ما يذهب الائتمان ، يحق لك ، بموجب القانون ، إلى تقرير الائتمان مجانا كل عام. لن يخبرك هذا التقرير فعليًا بنقاطك (التي قد تختلف بين المكاتب الثلاثة) ، لكنه سيساعدك في تحديد أي شيء يؤدي إلى انخفاض درجاتك. واحد من كل خمسة أشخاص لديهم أخطاء على الائتمان نقلوفقًا للجنة التجارة الفيدرالية ، لذلك ستحتاج إلى معالجة أي أخطاء قبل البدء في التسوق للحصول على قرض عقاري. يمكنك الاحتفاظ بعلامات تبويب على درجاتك الائتمانية الفعلية من خلال متتبعات النقاط المجانية على الإنترنت مثل Credit Karma. أو أن العديد من البنوك وشركات بطاقات الائتمان لديها متتبعون مجانيون لدرجة الائتمان مدمجون في الحساب عبر الإنترنت.
الآن هو الوقت المناسب لمنح الائتمان الخاصة بك قليلا TLC. إن إجراء الدفعات في الوقت المحدد باستمرار هو أفضل شيء يمكنك القيام به للحصول على درجة الائتمان الخاصة بك. يمكنك منحها دفعة سريعة عن طريق سداد أرصدة بطاقات الائتمان ، بحيث لا يتجاوز استخدامك لكل بطاقة 30 بطاقة في المئة - وهذا يعني ، إذا كنت قد حصلت على حد 1000 دولار ، فاحتفظ برصيدك أقل من 330 دولار لإثبات للدائنين أنك لا تبالغ في التمديد نفسك.
قبل أن تبدأ في النظر إلى المنازل ، سترغب في الحصول على خطاب التأهيل المسبق، التي تنص على أن المقرض على استعداد مبدئي لتقديم لك ما يصل إلى نقطة معينة. يشير هذا إلى الوكلاء العقاريين أنك جاد بشأن الشراء ، وليس مجرد النظر إلى المنازل للمتعة. يقول وكيل العقارات في مدينة نيويورك إن خطاب التأهيل المسبق سيساعدك أيضًا في تحديد ميزانيتك وتضييق نطاق المنازل التي ستكون ضمن النطاق السعري الخاص بك. ريبيكا بلاكر مع واربورغ ريالتي.
شيء يجب مراعاته: التأهيل المسبق هو خطوة صغيرة نحو الحصول على قرض. يمكنك الإبلاغ عن معلومات ذات صلة عن درجة الائتمان الخاصة بك ودخلك ، وفي المقابل ، سوف يعطيك المقرض فكرة عن مقدار ما تستطيع. ومع ذلك ، فإن الحصول على موافقة مسبقة ، يعد عملية أكثر شمولًا وسوف يجعلك أقرب إلى طاولة الإغلاق: إنها عندما يتم التحقق من تلك المعلومات حول دخلك ودرجات الائتمان الخاصة بك. المزيد عن ذلك ، أدناه.
فكر في وكيلك العقاري كقائد فريق شراء المنازل. ولهذا السبب ، فأنت تريد توظيف وكيل يمكنه إجراء إحالات قوية لسماسرة الرهن العقاري ، ومحامي العقارات ، وفنيي تفتيش المنازل ، كما يقول وكيل مدينة نيويورك كمدي أنوسيكي من واربورغ العقارات. يقول Anosike: "الأهم من ذلك أنك تحتاج إلى وكيل عقاري يستمع إليك ويفهم احتياجاتك".
أوه ، وتخمين ماذا؟ من المحتمل أنك لن تكون في مأزق مقابل الدفع مقابل وكيلك العقاري. يشرح جوان بالون ، وهو البائع الذي يقوم بتغطية تكاليف العمولة لكل من وكلاء البائع والمشتري ، بالون وشركاه في مقاطعة برومفيلد ، كولورادو. هناك بعض الاستثناءات النادرة عندما يدفع المشتري عمولة وكيله ، كما هو الحال عندما يكون المنزل للبيع من قبل المالك.
ستضع نفسك كمشتري قوي إذا كنت موافقًا مسبقًا على رهن عقاري قبل تبدأ الصيد في المنزل ووضع العروض. يقول ستيفي رانجيل ، الوكيل لدى كومباس في لوس أنجلوس ، كاليفورنيا: "غالبًا ما تكون" المنازل المثالية "في السوق لمدة تقل عن بضعة أيام". لا تريد أن تتدافع للحصول على موافقة مسبقة بينما يقوم المشترون الآخرون بتقديم العروض. العديد من البائعين لن ترفيه العروض من المشترين المحتملين الذين ليس لديهم تمويل بعد.
خلال هذه الخطوة ، الأكثر رسمية وشاملة من التأهيل المسبق ، ستقوم بتسليم الكثير من المستندات ، مثل W2s ، و paystubs ، والبيانات المصرفية ، والإقرارات الضريبية للمقرض الخاص بك. اجعل عملك الورقي منظمًا ومستعدًا للذهاب.
في هذه المرحلة ، لقد وضعت ميزانية في الاعتبار وأبلغت وكيلك العقاري بما هو مهم أنت في المنزل - سواء أكان ذلك فناءً كبيرًا لكلبك ، أو رحلة قصيرة للعمل ، أو مقصورة المشي خزانة.
أثناء قيامك بجولة في المنازل أو الذهاب إلى فتح المنازل ، أحضر دفتر ملاحظات لتتبع إيجابيات وسلبيات كل عقار. إنه أمر صعب ، ولكن لا يصرف انتباهك عن عيوب يمكن إصلاحها بسهولة ، مثل غرفة النوم ذات اللون الأزرق من Cookie أو أضواء المعتوه المملة. انتبه للأشياء التي سيكون من الصعب معالجتها ، مثل ضغط الماء وكمية الضوء الطبيعي.
قد يكون الحب في الجولة المنزلية الأولى أو قد تحتاج إلى رؤية بضع عشرات من المنازل قبل أن تجد المنزل المناسب. المشتري العادي ينظر عادة في 10 منازل على مدى فترة 10 أسابيع ، وفقا ل نقل من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
لقد تم اعتمادك مسبقًا للحصول على رهن عقاري وعثر وكيلك العقاري على عقار تحبه. حان الوقت لتقديم عرض!
سيكون لدى وكيلك العقاري "شركات" تعرض المنازل الأخرى التي بيعت في المنطقة وستساعد في إبلاغ عرضك. في كثير من الأحيان ، سيكون مشتري المنازل لأول مرة قلقين بشكل غير ضروري بشأن دفع الكثير مقابل المنزل ، كما يقول أنجيلا كاراسكو، وكيل عقاري مقره في لوس فيليز ، كاليفورنيا. ويحذر من وجود خطأ شائع في المرة الأولى التي يرتكبها المشترون دأنيل كورزويل، مندوب مبيعات عقارية مرخص مع فريق Friedman في Compass في مدينة نيويورك. حتى إذا كنت قد سمعت أن سوقك يفضل المشترين ، فربما لا تزال لا ترغب في أن تأتي بأقل من سعر الإدراج. يقول كورزويل: "المشكلة في هذا التكتيك هي أن البائع لن يرى أنك جاد".
ولكن هناك بعض الإجراءات الوقائية المعمول بها للتأكد من أنك لا تدفع مبالغ زائدة ، كما توضح كاراسكو ، طالما أنك لا تتنازل عن حالات الطوارئ الخاصة بك. "الحقيقة هي أن الصفقة لن تغلق ، وهذا يعني أن المقرض لن يوافق على قرض ، إذا المنزل لا يقيميقول كاراسكو. (المزيد عن الحالات الطارئة والتقييمات قريبًا!)
إذا وقعت بالفعل في أعقاب حب منزل ، وكنت في سوق تنافسي ، فيمكنك أن تحلى عرضك برسالة المشتري ، مما يساعدك على التعبير عن سبب اهتمامك بالمنزل بطريقة شخصية ، كما يقول بياتريس دي يونج ، سمسار عقارات في لوس أنجلوس واتجاهات المستهلكين خبير في باب مفتوح. "تركز أفضل رسائل العرض على جوانب المنزل الذي تحبه ، وتثني على البائعين الأذواق أو الطريقة التي حافظوا بها على المنزل ، وأظهر لهم أنك ملتزم بإغلاق سلس ، " هي تقول.
عند تقديم عرض ، سيطلب البائع عادة "أموالاً جادة" من أجل إبرام عقد. يقول سولت ليك سيتي ، سمسار عقارات في يوتا: "إن إيداع الأموال بطريقة جادة هو إشارة إلى حسن النية نيابة عن المشتري بأنها جادة في المنزل وعلى استعداد لوضع بعض البشرة في اللعبة". جين هورنر مع RE / Max Masters. يوضح هورنر أن مبلغ الأموال الجادة المطلوبة يمكن أن يختلف باختلاف العقد وتفضيل البائع وكذلك المدينة أو الولاية. وتقول إن الوديعة ستنخفض عادةً بين 1 في المائة و 5 في المائة من سعر شراء المنزل. يمكن للمشتري استرداد أموالها بطريقة جادة إذا لم تتم عملية البيع بسبب وجود سبب مدرج في الحالات الطارئة للعقد. تتعلق بعض الحالات الطارئة للعقد الشائعة التي تحمي المشترين ، والتي تتيح لهم التراجع عن الشراء ، بعمليات تفتيش المنازل ، والتمويل الذي ينخفض ، وتقييمات المنازل التي تأتي منخفضة للغاية.
بمجرد تقديم عرض ، يقبل البائع أو يقدم عرضًا مضادًا أو يرفضه تمامًا.
بمجرد أن يقبل البائع عرضك ، فقد حان الوقت للحصول على فحص منزلي. تتضمن جميع العروض تقريبًا "طوارئ تفتيش المنازل" التي تسمح للمشتري بالتراجع عن الصفقة إذا كانت هناك مشاكل كبيرة في نتائج الفحص.
سيبحث المفتش عن جميع أنواع المشكلات التي قد يواجهها المنزل ، بدءًا من الأساس وصولاً إلى السقف ، بما في ذلك أشياء مثل الأسلاك الخاطئة أو علامات نمو العفن.
يبحث مفتشو المنازل عن المشكلات التي قد تطرح مخاوف تتعلق بالسلامة ، لكنهم لا يهتمون بمشاكل مستحضرات التجميل. سيقومون بالإبلاغ عن شيء يشبه التصدع في المستوطنة ، لكنهم لن يلاحظوا وظيفة الطلاء البطيئة.
المشترين دفع ثمن عمليات تفتيش المنزل في معظم الوقت ، ويوضح السمسار كيلي مالوي، مع ويندرمير العقارية في سياتل. إنها توصي بإضافة نطاق المجاري ، والذي يفحص السباكة الخارجية. تتكلف هذه التكلفة معًا ما بين 700 دولار و 800 دولار ، ولكن قد تختلف حسب السوق أو حجم المنزل.
وفقًا لعقدك ، يمكنك - المشتري - أن يطلب من البائع إجراء إصلاحات بناءً على عملية التفتيش أو تزويدك برصيد حتى تتمكن من إكمال الإصلاحات. قبل أن تصل إلى طاولة الإغلاق ، وتسلم أموالك ، وتوقيع الأوراق ، ستتاح لك فرصة للقيام بالمرحلة النهائية للتأكد من أن كل شيء كان سيتم إصلاحه قد تم معالجته. إذا كان ذلك ممكنًا ، قم بجدولة ذلك بعد خروج البائعين - فقط في حالة تسبب المحرك في أي ضرر.
في بعض الأحيان ، على الرغم من ذلك ، تنهار الصفقة - ربما يبرز عدد كبير من الأعلام الحمراء أثناء تفتيش المنزل والبائع مستعد أو قادر على القيام بالعمل ، كما يوضح مالوي. رغم أنها قد تلمح قليلاً ، ثق في العملية ، إلا أنها تنصح. منزلك موجود!
التالي هو تقييم ، وهو أمر مطلوب إذا كنت تحصل على قرض عقاري ، ولكن يمكن التنازل عنه في صفقة نقدية بالكامل. خلال هذا ، يأتي المثمن المرخص إلى المنزل ويقوم بالبحث الشامل للمنزل لتحديد القيمة التي يستحقها. يبحث المثمن الخاص بك عن المنازل المماثلة في الحي الذي تم بيعه مؤخرًا ، وكذلك أي منازل أخرى التجديدات أو الترقيات التي قد يكون لها قيمة مضافة إلى المنزل ، مع الأخذ في الاعتبار حالة خاصية. في الأساس ، يحاول المثمن التأكد من أن سعر العقد عادل ليس فقط للمشتري والبائع ، ولكن للمقرض أيضًا. إذا كان التقييم أقل من سعر العقد ، فلن يوافق المقرض على القرض.
حتى في المواقف متعددة العروض ، يحتاج المالك إلى وضع التقييم في الاعتبار ، كما يوضح براندي جريل، مشارك في RE / MAX محترفين في ستيلووتر ، مينيسوتا. إذا عرضت 230،000 دولارًا وبلغت قيمة المنزل 210،000 دولار ، فيجب دعم مبلغ 20.000 دولار إضافي. يقول غريل: "سيقرض البنك فقط القيمة التي يعتقد أن المنزل يستحقها".
عدة سيناريوهات يمكن أن تلعب بها في هذه المرحلة. أفضل سيناريو للمشترين؟ يعيد البائع التفاوض حتى يكون سعر البيع متفقًا مع التقييم. خيار آخر هو وضع المزيد من الأموال في الدفعة الأولى لتعويض الفجوة بين ما تم تقييمه من المنزل وما الذي تشتريه منه. أيضًا ، يتيح لك تقييم الطوارئ في عقدك الابتعاد عن الصفقة إذا كان التقييم منخفضًا ، وستسترد أموالك الجادة.
ضع الشمبانيا على الجليد: أنت في المنزل. ربما استغرق الأمر وقتًا أطول قليلاً مما توقعت. في المتوسط ، يستغرق 45 يومًا لإغلاق قرض السكن ، وفقًا لـ شركة البرمجيات القرض ، ايلي ماي، لكن حول يتم تأخير واحد من كل ثلاث عمليات إغلاق. يمكن أن تشمل الانتكاسات التي قد تدفع تاريخ الإغلاق أو تتطلب منك إعادة الجدولة مشاكل من التفتيش أو التقييم ، أو تقلب الائتمان الذي يغير شروط القرض الخاص بك. يمكنك تجنب ذلك من خلال عدم القيام بأي شيء من شأنه أن يؤثر على نسبة الائتمان الخاصة بك أو الدين إلى الدخل ، مثل الحد الأقصى لبطاقة الائتمان أو الحصول على قرض سيارة.
قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق ، ستتلقى "إغلاق الإفصاح، "مستند من خمس صفحات يتضمن شروط القرض الخاص بك وقائمة الرسوم المرتبطة بالإغلاق.
عادةً ما تتراوح تكاليف الإغلاق من 2 إلى 5 في المائة من القرض ، لذلك إذا كنت تشتري منزلًا مقابل 250،000 دولار ، فتوقع أن تتراوح تكاليف الإغلاق من 5000 دولار إلى 12500 دولار. يمكنك سداد هذا المبلغ من الجيب ، أو قد تتمكن من تحويله إلى قرض ، ولكن ضع في اعتبارك أنه إذا فعلت هذا الأخير ، فستدفع فائدة عليه. قليلا من ال وتشمل تكاليف إغلاق المشتركة رسوم التقييم ، نشأة القرض ، البحث عن الملكية ، بالإضافة إلى المصاريف المدفوعة مقدمًا مثل ضرائب الممتلكات ، والتأمين على مالكي المنازل ، والفوائد حتى موعد استحقاق الدفعة الأولى.
في الختام ، ستقوم بتوقيع جميع المستندات المطلوبة لرهنك العقاري ، وتسليم شيك أمين الصندوق للحصول على الدفعة الأولى والرسوم الأخرى ، وستحصل على مفاتيح مكانك الجديد. بعض الدول تتطلب محامي للمشاركة في المعاملات العقارية أو أن يكون حاضرا في الختام. غالباً ما يختار المشترون العمل مع محامٍ كحماية إضافية إذا كانت عملية البيع لها مضاعفات ، مثل شراء منزل في منطقة فيضان أو شراء منزل ممنوع.
بناءً على شروط القرض الخاص بك ، قد يُطلب منك أيضًا إنشاء حساب ضمان. هذا في الأساس يحمل أموالك حتى يصبح مستحقًا ، وفي سياق القروض العقارية ، يمكن استخدامه أوضح نورا أبسيل ، الشريك المؤسس لـ مورتي. يقوم البنك بتحصيل دفعة مقدمة منك ، ثم تقوم بالدفع شهريًا في الحساب طوال فترة سداد القرض الخاص بك ، حسب Apsel. يعمل هذا على تبسيط المدفوعات ، ولكنه يساعد أيضًا في حماية المقرض حتى لا يتم حظر منزلك بسبب ضرائب الممتلكات غير المدفوعة ، مثل هذا الشخص الذي فقد منزله لعدم دفع 8.41 دولار!
بمجرد أن تغلق ، حان الوقت لصقل تلك الشمبانيا وطرح حصيرة الترحيب "home sweet home". أنت صاحب منزل!
من عند:ماري كلير الولايات المتحدة